המלווים המסחריים די זהירים בחיתום שלהם. מאז היסטוריית האשראי האישי של קונים הם לעתים רחוקות חשוב ההלוואות המסחריים, הם משתמשים בקריטריונים אחרים כדי לקבל החלטות ההלוואות. נכס מסחרי נרכש כדי לייצר הכנסה, כך אחד הקריטריונים הפופולריים היא להסתכל על ההכנסה כדי לראות אם זה מספיק כדי לשלם את המשכנתא כראוי ולהשאיר רווח עבור הלווים.
כאשר המלווה מסתכל על דירה או multifamily רכוש, אם המשכנתא תינתן, ועל כמה, ניתן לקבוע באמצעות DSCR, או שירות החוב כיסוי יחס. זה חישוב פשוט, אבל חשוב מאוד. המלווה הוא לא ממש מודאג הרבה עם ציונים בודדים האשראי או היסטוריות של הבעלים. מטרת ההשקעה היא החזר השקעה, תשואה להשקעה ותזרים מזומנים, ולכן תזרים המזומנים הוא השיקול העיקרי.
למעשה, המשקיעים צריכים להעריך את הטיפול המלווים להבטיח את חישובי תזרים המזומנים נכונים לפרויקט דירה. הם ירצו לראות כספים שמראים הכנסות והוצאות. לאחר מכן הם יקבעו אם מספרים אלה נראים כאילו הם ימשיכו אל העתיד, או אולי ישתפרו או יגדלו. כאשר המספרים מראים כי תזרים המזומנים יהיה כראוי לכסות את שירות החוב, זה מאמת את הבחירה ההשקעה ומיומנויות הערכה של המשקיע (ים).
אמנם ישנם מקומות רבים כדי לראות איך לחשב את DSCR עם הפרויקט ואת סכום המשכנתא כבר במקום, סביר יותר הקונה ירצה לדעת כמה הם יכולים לשאול על הפרויקט הם שוקלים לקנות. המשקיעים עושים את החישובים שלהם ולראות המלווה הנבחר שלהם כדי לאמת את המספרים הם הגיעו עם.
הן למשקיעים והן למלווים יש מטרה משותפת בתחום זה. האם הפרויקט יהיה רווחי מספיק כדי לשרת את החוב עם רווח נאות נשאר?
נבחן את זה משני כיוונים, מקבל את DSCR הנוכחי והערכת נכס עם DSCR חובה המלווה. חישוב זה מגיב לסכום זה באמצעות מלווה משותף מקובל DSCR מינימלי של 1.20. אז נעשה את זה בכיוון אחר, מקבל את DSCR.
קושי: ממוצע
הזמן הנדרש: 20 דקות
הנה איך:
- קביעת תזרים המזומנים , או הרווח התפעולי ברוטו לאחר הפחתת הפנויות ואת הפסדי האשראי .
דמי השכירות של $ 187,000 / שנה - 9% פנוי & הפסד אשראי ($ 16,830) = $ 170,170
- ואז להגיע NOI, או הרווח התפעולי נטו על ידי הפחתת כל הוצאות אחרות עבור תפעול וניהול, כולל מסים וביטוח.
הכנסה תפעולית ברוטו - כל ההוצאות = NOI או רווח תפעולי נקי
$ 170,170 - 72,470 (הוצאות) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 חודשים = $ 8142 / חודש NOI
- אם המלווה משתמש DSCR מקובל מינימלי של 1.20, אז זה $ 8142 לחודש צריך להיות פי 1.2 תשלום המשכנתא החודשי. כדי להגיע לתשלום מקסימלי זה, יש צורך לחלק את 8142 $ על ידי 1.2.
$ 8142 הכנסה חודשית נטו / 1.20 מינימום DSCR = 6785 $ לחודש תשלום משכנתא מקסימלית.
- עכשיו זה רק הכרחי כדי לקבוע כמה יהיה מושאל בשיעורים הנוכחיים. אם הקונה הזה יכול לצפות בריבית של 6.875% על הלוואה של 30 שנה, מחשבון משכנתא יגיד לנו כי המלווה עשוי להיות מוכן הלוואה סביב 1,032,836 $ על הנכס הזה , כי ההלוואה ואת הריבית תוביל תשלומים קרן וריבית של 6785 $ לחודש, ואת המינימום 1.20 DSCR.
רוב מחשבונים משכנתא יאפשר לך להזין את התשלום, הריבית והזמן לחשב סכום ההלוואה.
- כאשר התחלנו, ידענו שאנחנו בחזרה לתוך סכום המשכנתא באמצעות DSCR כאמור, כפי שאנו קונים המבקשים להעריך כמה ניתן ללוות משכנתא נכס אנו מעריכים עבור הרכישה. אבל, בואו רק לעשות חישוב DSCR שבו אנו יודעים את ההוצאות של הפרויקט הנוכחי ואת תשלום המשכנתא.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 תשלומים שנתיים למשכנתאות = 1.30 DSCR
1.3 הוא יותר מ -1.2 במקרה זה, אז כנראה DSCR מקובל. עם זאת, אם הלוואה חדשה היא להיות מבוקש על פרוייקט ההפעלה, נוי הנוכחי ישמש כפי שעשינו בהתחלה כדי לראות מה עשוי להיות זמין כמו סכום המשכנתא.
כאשר המספרים עובדים, משקיעים ומלווים יכולים להרגיש טוב לגבי מימון הפרויקט ורווחיות בעתיד.
מה אתה צריך:
- פירוט ההכנסות וההוצאות עבור הנכס.
- מחשבון משכנתא.