כיצד לחשב את הרווח התפעולי נטו (NOI)

כפי מקצועי הנדל"ן המשרתים לקוחות ההשקעה, אתה צריך להיות מאוד מוכר עם כל השיטות של הערכת נכסים הכנסה. אחד מהם הוא חישוב הרווח התפעולי נטו, כפי שהוא משמש עם שער שווי כדי לקבוע את הערך של הנכס.

קושי: קל

הזמן הנדרש: 5 דקות

הנה איך:

1. לקבוע את הרווח התפעולי ברוטו (GOI) של הנכס:

   הכנסה פוטנציאלית ברוטו - פנויות ואובדן אשראי = הכנסה תפעולית ברוטו

1. לקבוע את ההוצאות התפעוליות של הנכס. זה יכלול הוצאות לניהול, משפטי וחשבונאי, ביטוח, janitorial, תחזוקה, אספקה, מסים, שירותים וכו '
2. הפחת את ההוצאות התפעוליות מהרווח התפעולי ברוטו כדי להגיע לרווח התפעולי. שימוש בדוגמה של נכס עם רווח תפעולי ברוטו של 52,000 $ והוצאות תפעוליות בסך 37,000 $, הרווח התפעולי הנקי שלנו יהיה:

   $ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 רווח תפעולי נקי

מסחרי המלווים להשתמש בקריטריונים ההסמכה שונים כדי לקבוע אם המשכנתא היא ערבה וכמה הם ההלוואה כנגד רכוש. בעלי המשקיע בדרך כלל לא מוערכים בנפרד על היסטוריית האשראי שלהם, שכן זה לא חשוב למלווה כמו פוטנציאל ההכנסה הכנסה של הנכס להיות משועבד.

העובדה היא כי קונה הביתה הולך לחיות בבית הם קונים, כך המלווה מעריך את יכולתם לשלם את המשכנתא ואת ההיסטוריה של תשלום חובות החוב.

זה מצב שונה מאוד מאפיין מסחרי, נניח קומפלקס משרדים. הקונים הם קונים את הנכס הזה עבור מטרה אחת; כדי לייצר תזרים חיובי מהכנסות השכירות.

הַכנָסָה

המוטיבציה לרכישה היא הכנסה, כך המלווה רוצה להעריך את הנכס מבוסס בעיקר על ההכנסה זה יפיק.

כמובן, תנאי רכוש וגורמים אחרים להיכנס המשכנתא ההסמכה, אבל ההכנסה היא גורם גדול. אם הנכס יכול לשרת את החוב (לשלם את תשלומי המשכנתא) ועדיין יש הכנסה חודשית תזרים מזומנים מקובל, אז משכנתא צפויה להיות יזמה.

הוצאות

כמובן, ההוצאות הן מחצית השיקולים העיקריים בחישוב ה- NOI. זה קריטי כדי ללכוד את כל ההוצאות התפעוליות של הנכס. אלה יכולים ולעיתים קרובות כוללים:

• שיווק ופרסום - בהתאם לסוג הנכס, קטגוריה זו יכולה להשתנות במידה רבה. עבור נכס דירה, רוב הוצאה זו תהיה פרסום כדי ליצור דיירים המבקשים. עבור נכס קמעונאי או משרדי, אותו הדבר יחול, אבל יש גם הוצאות שיווק להציג את הנכס לצרכנים או ללקוחות עבור הדיירים.
• ניהול - ניהול מקצועי הוא הנורמה לנכסים מסחריים גדולים יותר. הוצאה זו היא משמעותית, אבל זה יכול לקזז הרבה על ידי ניהול החיסכון המקצועי יכול לייצר בתפעול ותחזוקה של הנכס.
• כלי עזר - אלה לא עברו יחד לדיירים יהיה בקטגוריה זו.
• תיקונים ותחזוקה - כל דבר, החל בגינון כדי לתקן יחידות מיזוג אוויר שבור או ציור של יחידות הוא בדלי זה.

• ביטוח - זוהי הוצאה גדולה גם כן.

אלה הן הקטגוריות העיקריות, וישנן הוצאות אחרות התלוי ות בשימוש בנכס ובדיירים.

אם היחסים המבוקשים על ידי המלווה על בסיס ההכנסה אינם מצביעים על אישור, הלווים יכולים לבוא עם יותר מזומנים עבור מקדמה כדי להביא את היחסים לתוך קו. הרווח התפעולי נטו חשוב מאוד בהלוואות מסחריות.

טיפים:

1. היזהר מאוד לקבל את כל ההוצאות התפעוליות לחישוב. ההוצאות החסרות יגדילו את הרווח התפעולי נטו, ובכך יגרום ללקוח שלך לשלם יותר מדי עבור הנכס בהתבסס על הערכת שווי תוך שימוש בכמות.
2. עבור החישובים המשקיעים הנפוצים ביותר הסביר וגיליון אלקטרוני כדי לחשב אותם, לקחת את זה, עבור חישובים 10 העליון .

מה אתה צריך:

• מַחשְׁבוֹן
• פירוט מקיף של הוצאות התפעול.

אף אחד החישובים האלה הם מדע טילים. תוכל במהירות להגיע עד מהירות ולהיות מסוגל לעשות אותם או לדון בהם בתבונה עם לקוחות משקיעים מסחריים.