מה להביא בחשבון על השכרת הכנסות תפעוליות ברוטו
תיקו הגדול ביותר עבור המשקיעים הנדל"ן השכרת הנדל"ן הוא תזרים מזומנים חיובי קבוע. זה הכל על זה במזומן הולך לבנק מדי חודש.
כמובן, אנחנו רוצים את הנכס להעריך גם ערך, אבל אנחנו יכולים לקנות להחזיק במניות כדי לקבל את התוצאה (גם בדרך כלל).
לפני שאתה יכול להגיע הרווח התפעולי ברוטו, GOI, אתה מתחיל עם הכנסה פוטנציאלית ברוטו , GPI. הפוטנציאל הוא מובן מאליו במובן מסוים. זה פוטנציאל הכנסה, אבל זה לא בהכרח המציאות. GPI הוא שכר הדירה הצפוי שתקבל בעוד שנה מהנכס השכור שלך אם הוא מושכר במשך 365 הימים, ואם השוכרים ישלמו את שכר הדירה המלא כפי שהוסכם.
הפסד פנוי : נכסים מניבים לא נשארים מושכרים 365 ימים בכל שנה. גם הדיירים תמיד משלמים את שכר הדירה המלא שלהם כפי שהם הסכימו בחוזה. דברים קורים. הדיירים לזוז החוצה, לפעמים עם הודעה ולפעמים לא. הנקודה היא כי בין הדיירים יש תקופה שבה אתה לא הולך להיות מקבל שכר דירה. במשך תקופה זו, תוכלו לחוות את מה שאנו מכנים "אובדן ריקנות". זה ההכנסה לאיבוד לתקופה אין לך דייר משלמים שכר דירה.
אז, הדבר הראשון שאנו לנכות מ GPI להגיע GOI הוא אובדן הכנסה שכורה כאשר הנכס ריק. אם בבעלותך נכסים מניבים לזמן מה, יהיו לך מספרי ניסיון שיעזרו לך לאמוד מספר זה. ברור, זה ישתנה, אבל כאשר אתה צופה הכנסה אל העתיד, כי GOI, אתה צריך לקבל מושג על מה אתה תנסה עבור אובדן מקום פנוי.
אשראי הפסד : הבא עלינו לשקול כי לא כל דמי השכירות יגיע, או שהם יהיו אבל הם לא ינקה את הבנק. זה רק לעתים נדירות עלות גבוהה יותר מאשר הפסד פנוי, אבל לא חושב שאתה לא לחוות את זה מעת לעת. שוב, אם אתה כבר בעסק לזמן מה ויש לי מספר היסטורי להחיל כאן, אז נהדר. כולנו יודעים שזה רק אומדן בכל מקרה, כמו הדיירים בשנה הבאה הם שונים מאשר בשנה שעברה.
שליטה בשני המשתנים שלנו
אחד הגורמים החשובים בהפחתת הפסד פנוי הוא שמירה מקרוב על המאפיינים שלך כדי לוודא שהם נשארים במצב טוב. כאשר מישהו זז החוצה, אתה רוצה תהליך במקום זה יקבל כי היחידה מוכנה דייר חדש במהירות. אתה תמיד צריך להיות שיווק, כמו זה טוב יותר להיות לספר למתקשרים לא תהיה לך מקום פנוי עד מתישהו בעתיד מאשר לחכות שיחות עם יחידה ריקה.
עבור אובדן אשראי, הדבר הברור הראשון הוא לעשות בדיקות אשראי על המועמדים. כמו כן, לבדוק את ההתייחסויות של בעלי הבית בעבר אם יש להם אותם. לא חכירה לדייר בסיכון גבוה יותר היא הדרך היעילה ביותר לקצץ הפסדי אשראי.
כל הזמן עובד כדי לצמצם את הפער בין פוטנציאל פוטנציאל ברוטו ואת התפעול ברוטו ברוטו היא איך תוכל לאורך זמן לשמור על ריקנות נמוכה ומספרים אובדן אשראי.