פחת של נכס מניב

אם הגעתם במאמר זה בחיפוש, זה חלק שלנו נכס מניב ניתוח השקעות . התחל שם כדי לעבור ניתוח מפורט של נכס מדגם. עם זאת, הנה סקירה כללית של פחת של נכס מניב ולמה המשקיעים לטובת מס חכם.

בסדרה שלנו על נכסים מניבים החזרות נכס, אנו משתמשים דוגמה fourplex כמו ההשקעה שלנו. אתה יכול לקבל את פרטי הרכישה כאן , עם זאת, לזכור כי זה היה לרכוש $ 325,000 של fourplex להשכרה של כל ארבע יחידות במשרה מלאה.

תמיד לבדוק את כל בעיות המס ביסודיות עם חשבונאות מס מקצועי, עם זאת, ה- IRS בדרך כלל יאפשר לנו להפחית את הערך של המבנה על הנכס הזה על פני תקופה של 27 & 1/2 שנים. זהו הטיפול ההגיוני בעובדה כי בניינים לובשים לאורך זמן, או להיות מיושן בשל התכונות הישנות שלהם כבר לא ביקוש.

לכן, יש לנו נכס כי הוא מייצר $ 15,192 בשנה תזרים מזומנים חיובי, אבל עכשיו אנחנו יכולים לקזז חלק מההכנסה עבור מסים. אנו פוחתים את המבנה על ידי ניכוי ערך הקרקע וחלוקת ערך הבניין ב -27.5 שנים לפיחות שנתי. חישוב הפחת נראה כך:

1. מחיר הרכישה - ערך הקרקע = ערך הבניין.
2. ערך הבניין / 27.5 = ניכוי פחת שנתי מותרת.

עבור הדוגמה שלנו fourplex, נניח כי הערך של חצי דונם שבו הוא יושב הוא 80,000 $. עכשיו בואו נסתכל על החישוב שלנו:

1. $ 325,000 - $ 80,000 = $ 245,000 ערך הבניין.
2. $ 245,000 / 27.5 שנים = 8909 $ בשנה פחת.

מבלי לקחת כל מס רכוש אחר או ניכויים ריבית משכנתא בחשבון, צמצמנו כבר את ההכנסה החייבת שלנו. כפי שאנו רוצים להסתכל על היבטי המס של הנכס שלנו, אנחנו מוסיפים בחזרה את הקרן ואת הריבית של תשלומי המשכנתא אנו מופחת עבור חישוב תזרים המזומנים .

כך תזרים המזומנים של 15,192 $ חוזר עד 34,908 $.

$ 15,192 + $ 23,316 - $ 3600 מסים וביטוח = $ 34,908. זוהי חבות המס הפוטנציאלית בגין הכנסות השכירות הישירות בניכוי מסים, אובדן משרות פנויות , ביטוח, תיקונים והוצאות ישירות. אנו נראה מאוחר יותר ניכויים אחרים. אבל הנה איך פחת נסוג.

• $ 34,908 - $ 8909 פחת = $ 25,999.

זכור כי לא הוצאנו כסף כדי להבין את הניכוי הזה. ויש לנו עדיין ניכויים אחרים לקחת. התשלום הוא עדיין לא בחישוב, כפי שאנחנו צריכים לפרוע את הריבית מההון. זה לא נסיעה חופשית לחלוטין על ניכוי זה גם. כאשר אתה מוכר את הנכס, תצטרך לקחת בחשבון את הניכויים פחת בחשבון בעת חישוב רווחי הון עבור מסים. עם זאת, ישנן דרכים להתגבר אלה מסים גם עם 1031 Exchange .

השכרת נכס הביתה הוא מאוד פופולרי, במיוחד עבור משקיעים חדשים או אלה שרוצים תזרים מזומנים חודשי ולא גדול לטווח קצר מגביר רווח מ wholesaling או לתקן & להעיף להשקיע. בהתאם לגיל שלך ואת הזמן כדי פרישה, השכירות להשקיע יכול להשיג הרבה בשבילך:

• קרוב פרישה - כפי שאתה ליד פרישה ולהתחיל לחשב הכנסה חודשית משוק המניות הנוכחי השקעות אחרות, אתה עשוי לגלות כי אין שיעור גבוה מאוד של התשואה מגיע בדרך שלך דיבידנדים או ריבית. Reallocating הנכסים שלך, אתה יכול למכור מניות או אג"ח להעביר כסף לתוך בתים להשכרה. אם יש פחות סיכון אם להשקיע בחוכמה, והחזרות גבוהות יותר. יהיה לך יותר הכנסה חודשית כדי לממן את פרישה מתנשא.

• יאנג, אבל תכנון - זה המקום שבו אתה יכול להתחיל לבנות פרישה ממש נחמד כמעט בכל מקום שאתה רוצה לחיות חיים נפלאים. להתחיל לרכוש נכסים כמו השכרות, ואתה תתחיל להשיג הון כפי שהם מעריכים ואתה משלם משכנתאות. אתה יכול לקחת את אותם רווחים עם 1031 Exchange ו לגלגל אותם השכרות יותר, אולי בתים במחיר גבוה יותר מאשר יותר מהם. תוכל למנוע רווחי הון מגלגל אם אתה עושה את זה נכון.

השכרת נכס להשקעה תמיד תהיה דרך מצוינת להשקיע, כמו תמיד יהיו שוכרים. הדיור ואת המשכנתא לקרוס שהחל בסוף 2006 מראה לנו כיצד השכרת נכס הפך טוב ההשקעה בפועל. כל אותם אנשים שאיבדו את בתיהם טרפה הפך השוכרים בזמן שהם נבנו האשראי שלהם נשמר עבור תשלומים.

הקונים הצעירים פחות או יותר עזבו את השוק במשך שנים לאחר שראו את קרובי משפחה מבוגרים שלהם לאבד את בתיהם או העצמי. הם סיפקו ביקוש עצום להשכרה. השקעה ביתית להשכרה היא עמיד בפני השפעות שליליות של עליית הריבית ואינפלציה. זוהי דרך מצוינת לגדל את העושר שלך.