כמו בכל פרויקטי העברת הנדל"ן, נצטרך לדעת אם אנחנו מגדירים "דרך" או "אל" תאריך הסגירה, וכן אם אנחנו משתמשים ב"שנה של בנקאי "של 360 יום או 365 יום שנה קלנדרית.
השלבים הבאים:
- קבע את מספר הימים מהסגירה ועד לתום התפוגה של המדיניות.
- חישוב העלות ליום הביטוח.
- הכפל את מספר הימים פעמים הסכום ליום.
בוא נעשה פרוריון ביטוח מדגם. משקיע הנדל"ן הוא בהנחה פוליסת ביטוח על נכס מניב. הפרמיה השנתית של הפוליסה הינה 1350 $. פרמיית הפוליסה שולמה במלואה ב 12 - בפברואר, והסגירה הינה ביום 15 באוקטובר של אותה שנה. אנו משתמשים בלוח השנה 365 יום בשנה ו prorating "דרך" הסגירה. משמעות הדבר היא כי המוכר משלם עבור יום הסגירה.
- # ימים מיום 16 באוקטובר עד 11 בפברואר בשנה הבאה: 16 באוקטובר + 30 בנובמבר + 31 בדצמבר + 31 בינואר + 11 בפברואר = 119 ימים
- $ 1350 חלקי 365 ימים = עלות יומית של $ 3.70
- $ 3.70 עלות / יום X 119 ימים = כמות פרופורציה של $ 440.30.
סכום זה ייזקף למוכר ו DEBITED לקונה.
הקצאת משאבים והצהרת הסיכום
למה יש פריטים על עסקת סגירת העסקה הנדל"ן כי חייב להיות מדורגים?
- כסף בנאמנות - לפעמים יש צורך להחליט אם חלק מהכסף המוחזק בנאמנות עבור הוצאות יש להחזיר למוכר או להישאר בנאמנות עבור הרוכש.
- ביטוח - פרמיות ביטוח משולמות מראש, ולכן המוכר שילם עבור ביטוח מלא של שנה. בשעה הסגירה, חלק כסף פרמיה מוחזר למוכר למשך שארית השנה הם לא הבעלים של הנכס.
- מס רכוש - כמו ביטוח, אבל זה עובד אחרת. נניח שאתה סוגר בחודש יוני, ואת חשבונות המס עבור השנה לצאת בנובמבר לתשלום על ידי ינואר 1. הקונה יהיה הבעלים בזמן המס, אבל הם לא היו עבור כל שנת המס. לכן, המוכר יהיה חייב את הסכום בין הסגירה לבין מועד המס. בדרך כלל, סכום זה מזוכה בצד של הקונה של ההצהרה על סגירת הקונה משלם את המסים בעת מועד.
- דמי השכירות - נכסים מניבים יהיה דמי השכירות ששולמו עבור החודש בתחילת החודש ברוב המקרים. לכן, אם העסקה נסגרת ב -15 בחודש, המוכר קיבל תשלום עבור החודש המלא, אך רק מחצית מכך. הקונה יזוכה עבור סכום דמי השכירות עבור 15 או 16 הימים האחרונים של החודש.
- חכירה מסחרי תשלומים - ישנם מספר סוגים של חכירה עם מבנים תשלום שונים. זה מסובך, אבל הסגירה תחייב הקצבה של מה שמגיע המוכר על תקופת הבעלות שלהם והשאר שייך הבעלים החדש.
- חוות חווה וחוות חווה - לעתים קרובות חוות וחוות עשוי להיות חכירה קרקע מהשכן או מהממשלה עבור מרעה. אם כן, כל תשלום מראש החל על הזמן לאחר הסגירה יצטרך ללכת למוכר, שכן הם כבר לא הבעלים. הקונה יהיה אחראי על זה.
חשוב לדעת כי אלה נוהלי מקובל, אבל כמה מהם ניתן לנהל משא ומתן כחלק הסכם הרכישה. הם לא לבושים בברזל. במיוחד עם נכס מסחרי, הנדל"ן חדה מקצועי יכול להיות בעל ערך ללקוח שלהם על ידי הצבעה על תחומי העסקה שיכולים להיות משא ומתן אם הם פגעו על קיפאון מחיר.