אם אתה שוקל להשקיע בתחום הנדל"ן להשכרה , יש הרבה מחקר לעשות. אתה צריך גם להיות בטוח שאתה מתאים להיות בעל הבית, וכי יש לך את הזמן לנהל נכסים. עם זאת, כל זה בצד לעת עתה, מה שאנחנו רוצים לעשות כאן היא לבחון את הדרך שבה נכס מייצר תזרים מזומנים מפעילות השכירות .
עבור הדוגמה שלנו, נשתמש fourplex, עם כל ארבע יחידות להיות מיועד להשכרה במשרה מלאה. זהו חישוב תזרים פשוט כדי להמחיש את הפוטנציאל של הנדל"ן כהשקעה. קריטי זה, כמו עם רוב ההשקעות, הוא רכישה אינטליגנטית נחקר היטב על החזית. נניח עבור הדוגמה שלנו כי הקונה עשה את המחקר שלהם עשה טוב לקנות על fourplex שלנו. להלן פרטי הרכישה והשכרה:
- מחיר הרכישה של fourplex הוא $ 325,000.
- הקונה מעמיד 20% למטה, או 65,000 $, מימון 260,000 $.
- ההלוואה ל -30 שנה עומדת על 6.5%, עם תשלום עקרוני / ריבית של 1,643 דולר לחודש.
- מסים וביטוח ברכישה הם 3,600 $ לשנה, תמורת סך של 1,943 $ לחודש.
הרוכש עשה את המחקר שלהם ורואה ביקוש יציב הביקוש ליחידות אלה, אשר כל הזמן להישאר עסוק רוב הזמן. עם זאת, כדי להיות זהיר בחישובים שלהם, 6 אחוז פנוי הסיכון שלא יהיה מחושב לחזות תזרים אמיתי .
היחידות כולן זהות ושכירות עבור 900 $ לחודש כל אחת. בוא נראה איך החישוב שלנו נשבר:
- הכנסות השכירות ברוטו הן 900 $ X 4 X 12 חודשים, או 43,200 $ בשנה.
- תשלומים הם $ 1,943 X 12 = $ 23,316 בשנה.
- הוצאות התיקון של הבעלים הקודמים היו ממוצעים של 1,700 דולר לשנה.
- פנויות ואובדן אשראי מוערך ב -6% דמי השכירות או 2,592 $ בשנה.
- הבעלים מוציא כ -400 דולר בשנה בעלויות שונות ועלויות פרסום, ומנהל את הנכס בכוחות עצמם.
אלו הם הפריטים התפעוליים הבסיסיים שנכנסים לחישוב תזרים המזומנים שלנו. בואו ניקח את החישוב שלנו לרווחים:
- דמי שכירות - הפסד פנוי - תשלומים - הוצאות = תזרים מזומנים
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 לחודש בתזרים חיובי.
ניתוח התשואה שלך כמו " מזומנים על מזומנים השקיעו", היית מחלק את ההשקעה במזומן בפועל של $ 65,000 למטה לתוך התשואה השנתית של מזומנים, או 15,192 $. זוהי תשואה של 23 אחוזים על הכסף שלך השקיעו! יש מעט השקעות שם בחוץ, כי התשואה מסוג זה לחזור.
תזרים המזומנים הוא פונקציה של תשומות רבות, וכל אחד או כמה מהם יכולים לשנות ולפגוע או לשפר את תזרים המזומנים. חלקם שוק וכלכלה מושפעים. אם מעסיק מקומי גדול נסגר או נע, הביקוש לנכסים מניבים יכול לצנוח בן לילה. זה משהו שאתה לא יכול לשלוט, אבל אני מקווה להימנע על ידי עושה בדיקת נאותות שלך על בריאות ותוכניות של מעסיקים מקומיים. אם הם בריאים ורווחיים עם חכירה ארוכה שחודשה לאחרונה, אתה כנראה במצב טוב.
גורמים אחרים שאינם בשליטתך הם מסים הנדל"ן ביטוח רכוש.
המסים והפרמיות יכולים לגדול, להעלות את עלויות התפעול ולהפחית את הרווח התפעולי ותזרימי המזומנים. אלה גורמים שליליים ניתן לפצות על עם גורמים אחרים שעליו יש לך שליטה כלשהי. אתה יכול למצוא דרכים לצמצם את עלויות השיווק, ניהול ותחזוקה. כמובן, אם שוק השכירות חזק, אתה יכול להעלות את דמי השכירות. זה איזון עדין, כמו זה יכול להגדיל את משרות פנויות. אובדן ההכנסה של יחידות פנויות יותר יכול בקלות למחוק את כל הרווחים מן שכר הדירה גדל.
בדוק את שאר זה השכרת נכס מניב סדרה כדי לראות את הדרכים האחרות שבהן זה נכס לדוגמה מספק מס ותמריצים אחרים מחזירה.