זה יכול להיות מחושב גם בשנים הבאות על בסיס הערך הצפוי של הנכס פחות יתרת המשכנתא. זה יהיה ההשקעה בהון הנוכחי יהיה לך את הנכס מותאם על ידי כל עליית ערך ו paydown של המשכנתא.
למה למדוד ROE בשנים הבאות?
שלא כמו תשואה ROI אחרת, החזר על השקעה חישובים, זה אחד מודד את ההחזר על מספר משתנה. את הכסף שאתה מכניס את התשלום למטה לא השתנה, אבל במהלך השנים גורמים אחרים לעשות, והם לשנות את ההחזר על ההון העצמי. הסיבה לכך היא כי ההון העצמי שלך משתנה. ראשית, בואו נסתכל על היתרונות מה אתה נהנה בעלות על נכס מניב:
- לשלם את ההלוואה: כפי שאתה ממשיך תשלומי המשכנתא, אתה משלם את יתרת ההלוואה העיקרי. ההון העצמי שלך עולה כי אתה חייב פחות ביחס לערך.
- הערכה ערך: הבית שלך הוא מעריך ערך לאורך זמן. אז, בזמן שאתה מוריד את מה שאתה חייב, אתה גם להגדיל את מה שזה שווה. ההבדל בין השניים גדל; הון עצמי.
- תזרים מזומנים : כל חודש אתה תהיה בנקאות קצת כסף, את הכסף ששולם דמי השכירות כי הוא מעל תשלום המשכנתא והוצאות.
- חיסכון במס הכנסה: פחת הוא יתרון עצום. בכל שנה אתה יכול לנכות כנגד הכנסות השכירות חלק הערך של המבנה כמו פחת. לא הוצאת שום דבר, אבל הניכוי הוא בדיוק כמו שהיה לך.
אלה הם יתרונות מדהימים שהופכים את הנדל"ן הרבה יותר טוב מאשר נכסי השקעה אחרים. עם זאת, אנו רואים כי יש כמה מהם כי הם משנים את ההון העצמי שלנו, אשר הולך וגדל בהתמדה. הבה נבחן דוגמה:
אתה קונה בית להשכרה עבור 100,000 $ עם 20,000 $ למטה. השנה של הרכישה אתה רואה את זה שווה 100,000 $, אבל אתה רק חייב 80,000 $, כפי שיש לך את זה 20,000 $ מקדמה כהון.
נניח כי תזרים המזומנים החיובי השנתי שלך הוא 3,600 $, או 300 $ לחודש על משכנתא והוצאות. לכן, ROE שלנו הוא $ 3,600 / $ 20,000, או 0.18 = 18% תשואה על ההון. אתה גורו השקעות!
עכשיו בואו מהר קדימה עשר שנים. אתה כבר משלם את המשכנתא, ואת הבית יש ערך מוערך, עכשיו בשווי $ 118,000. יתרתך בשל המשכנתא ירדה מ 80,000 $ ל 66,000 $. עכשיו תסתכל על ההון העצמי שלך. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, ההון החדש שלך בדוגמה פשוטה שלנו. עכשיו בואו נעשה את החישוב שוב עבור ROE. אתה מקבל קצת יותר שכר דירה, כך תזרים המזומנים שלך הוא כעת 4,400 $ בשנה. $ 4,400 / $ 52,000 = 8.5% תשואה על ההון.
מה קרה? זה פשוט, כמו ההון גדל לך בהחלט לא יכול להגדיל את דמי השכירות כי במהירות. אז, זה עדיין השקעה מצוינת? תסתכל מה אתה יכול לעשות עכשיו עם $ 52,000. זה עשוי להיות זמן למכור reinvest.