מלבד חישוב התשואה של השנה הראשונה על ההון העצמי , משקיע נדל"ן עשוי לרצות לדעת את התשואה על ההון העצמי כפי שהוא צפוי לשנים הבאות או כפי שחווה לאחר השנה הראשונה.
זה יכול להיות חשוב, כמו פעם הנכס מעריך את המשכנתא יש שולמו במידה מסוימת, את כמות ההון שהושקעו בנקודה זו עשוי להיות טוב יותר בשימוש במקומות אחרים אם התשואה הנוכחית על ההון נמוכה.
- קושי: קל
- הזמן הנדרש: 10 דקות
הנה איך
- קבל מדויק ככל האפשר הערכה של הערך הנוכחי או הצפוי של הנכס. לדוגמה, נשתמש בשווי 510,000 $ כערך הנכס.
- לקבוע את המשכנתא לתשלום. לדוגמה, נניח כי יתרת המשכנתא היא 375,000 $.
- לאחר מכן לחשב את תזרים מזומנים לאחר מסים (CFAT) . נשתמש $ 17,000.
- התשואה שלנו על ההון היא CFAT / (Value-Payoff):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 או 12.6% הוא החזר על ההון שלנו
טיפים
- בדוגמה זו, התשואה על ההון נראית גדולה בהשוואה לריבית השוררת. עם זאת, אם המשכנתא היה משולם למטה יותר את הערך עלה יותר, התוצאה אולי חצי או הרבה יותר 6%.
במקרה כזה, ייתכן כי מכירת הנכס והשקעה בחברה אחרת תהיה חכמה יותר בשל החזר ROI טוב יותר על הנכס החדש.
בואו סקירה החזר השקעה להשקעה נכס
ישנן כמה סיבות טובות מאוד מדוע משקיעים מוצאים כי העברת הנכסים מן המניות ושוקי האג"ח הנדל"ן יכול להגדיל באופן דרמטי את ההחזר על ההשקעה שלהם, התשואה על ההשקעה.
בואו נסתכל על מה שעושה הנדל"ן כל כך משתלם:
- Insurable: זה נכס מוחשי כי אתה בעצם לבטח נגד הפסד. אם זה פגום או נהרס, אתה מקבל פיצוי. אם אתה בעל מניות המניות והחברה פושטת רגל או שיש חדשות רעות חדשות ומחירי המניות שלך להתמוטט, זה ההפסקות.
- סופי: הם יכולים לשמור על הדפסה והנפקת מניות של המניה בחברה, אבל יש רק כל כך הרבה נדל"ן בעולם. כן, אתה יכול לבנות משהו על זה, אבל זה עדיין חתיכת יחיד ייחודי של ארץ.
- רווחי הון יתרונות: הרווח שלך כאשר המניות נמכרות מתממש בשנה שהיא נמכרת, ללא חריגים. אתה יכול להשתמש 1031 מס דחוי Exchange מן IRS לדחות מס רווחי הון על רווחים ממכירת השקעות נדל"ן. למעשה, אתה יכול לדחות את זה לנצח! אם אתה כבר גדל התיק שלך לאורך השנים באמצעות 1031 חילופי כראוי, לא שילמת מסים על ההון. אם אתה מתעלף, יורשים יורשים את הנכס על הערך הנוכחי שלה מעלה, וכל אלה רווחי הון פשוט ללכת מכאן! כן, אתה יכול במובן מסוים לקחת את זה איתך.
- תזרים מזומנים והערכות החזר: נדל"ן לאורך זמן הוכיח לעלות ערך, אם כי יש שיהוקים לאורך הדרך. אז, בעלות על נכס מניב, אתה צובר הון באמצעות הערכה ואתה לשכור אותו על העלויות עבור תזרים מזומנים חודשי חיובי.
- הון הון באמצעות לשלם את המשכנתא: אתה משלם את תשלום המשכנתא כל חודש, וחלק זה הולך להון. אתה בונה ערך הנכס אשר אתה יכול ללוות במחירים נוחים מאוד.
- הוצאות נהדר ניכויים: אתה מקבל לנכות ניהול, תחזוקה, הוצאות תפעוליות, כמו גם מסים הנדל"ן נגד ההכנסה שלך או אפילו הכנסות מהשקעות אחרות.
- פחת הוא מתנה: אתה יכול להפחית את הערך של המבנה (לא הקרקע) מעל 27.5 שנים. זה לא כסף שאתה השקיע, אבל אתה מקבל דולר עבור דולר מחיקת נגד הכנסה עבור פחת מדי שנה.
- מינוף גבוה בסיכון נמוך: באמצעות משכנתאות, תוכל למנף 80% או יותר מעלות הרכישה של נכס מניב. למה להוציא 200,000 $ כדי לקנות אחד הביתה במזומן כאשר אתה יכול לקנות ארבעה מהם עם תשלומים למטה ולשים אותם ארבעה תזרימי מזומנים לתוך הבנק מדי חודש?