כיצד לחשב שווי באותיות רישיות עבור נדל"ן

זה מספר קטן יכול להגיד לך אם אתה צפוי להרוויח כסף.

למותר לציין כי אתה צריך לקבוע את הערך של נכס מניב אם אתה שוקל לקנות אותו למטרות השקעה. כשלון לעשות זאת יהיה כמו טיסה עיוור, דרך בטוחה להסתכן ואובדן ההון שלך.

האתגר בהערכת רכוש כזה אינו קשה כפי שהוא נשמע. למעשה, חישוב שיעור היוון עבור הנדל"ן קל לקחת אותך לא יותר מחמש דקות בערך.

זה מתחיל עם הבנה של מה בדיוק שיעור הכובע.

מהו שיעור היוון?

שיעור ההנפקה הוא שיעור התשואה שאתה יכול לצפות על ההשקעה שלך על סמך כמה הכנסה אתה מאמין הנכס יפיק בשבילך. זה, כמובן, גורם חשוב מאוד. אתה לא מתכוון להשקיע במטרה להפסיד כסף.

זוהי דרך מצוינת לבצע השוואות של נכסים דומים, כי כל ההוצאות נלקחים בחשבון. כאשר שני מאפיינים נראים דומים זה לזה, אבל אחד עולה יותר, זה יכול להיות כי זה יוצר הכנסה יותר או כי יש לה הוצאות נמוכות יותר.

כיצד לחשב שווי שווי

ניתן לחשב את שיעור ההיוון באמצעות ההכנסות התפעוליות נטו ומחירי המכירה האחרונים של נכסים דומים. שיעור ההיוון נקבע ולאחר מכן מוחל על הנכס שאתה שוקל לרכוש כדי לקבוע את שווי השוק הנוכחי שלה על בסיס הכנסה.

ראשית, לקבל את מחיר המכירה האחרונות של הנכס הכנסה דומה.

נשתמש בדוגמה של פרויקט דירות בן 6 יחידות שנמכר ב -300 אלף דולר.

עכשיו לקבוע את הרווח התפעולי נטו עבור פרויקט דירה, או דמי השכירות נטו המימוש על ידי הבעלים. הפחת את כל ההוצאות התפעוליות למעט המשכנתא. חישוב זה מעריך את הנכס כאילו שילמת במזומן עבורו.

תגיד את דמי השכירות לאחר כל ההוצאות יש לך לנכות הוא $ 24,000. עכשיו מחלקים כי הרווח התפעולי נטו על ידי מחיר המכירה כדי להגיע לשיעור ההוצאות: $ 24,000 בהוצאות מחולק מחיר המכירה 300,000 $ נותן לך שיעור ההיוון של 0.88 או 8 אחוזים.

כיצד להשתמש שער שווי

משקיע יכול להשתמש בכובע בשתי דרכים. הוא עשוי לרשום ערך נכס שבכוונתו למכור על בסיס שיעורי שווי השוק עבור נכסים אחרים שנמכרו לאחרונה, או שהוא ירצה לקבוע אם המחיר המבוקש של הנכס הוא סביר אם הוא שוקל לרכוש אותו.

כאשר אתה מוכר

נניח שיש לך פרויקט דירה קטן ורוצה למכור אותו. אתה אוסף מידע על נכסים שנמכרו לאחרונה באזור הדומות לשלך. הם יכולים להיות יותר או פחות יחידות, אבל אתה מנסה למצוא נכסים דומים ככל האפשר לזה שאתה רוצה למכור.

אתה מוצא שלושה נכסים שנמכרו בתוך שלושה או ארבעה חודשים קודמים. החלק המסובך הוא להיות מסוגל למצוא את ההכנסות התפעוליות נטו שלהם. לפעמים מידע זה מתפרסם ברישום כנקודת מכירה, אבל לעתים קרובות זה לא, במיוחד כאשר הרווח התפעולי נטו אינו חיובי. אתה יכול לקבל סוג זה של מידע סוכן נדל"ן מסחרי, עם זאת, במיוחד אם אתה תהיה רישום הנכס למכירה איתה.

אז אתה מגיע לשלוש שווי נכס שווי ממוצע 9.2 אחוזים. הרווח הנקי של הנכס שלך הוא $ 31,000. עכשיו כל מה שאתה צריך לעשות זה לחלק את הרווח התפעולי נטו על ידי שיעור הכובע: $ 31,000 מחולק .092 יוצא ל 226,957 $. יש את הערך של הנכס שלך.

אתה יכול לבסס את המחיר שאתה רוצה לבקש את הנכס על דמות זו ולשים אותו על השוק.

כאשר אתה שוקל לקנות

תוכל לעבוד עם מאפיינים רשומים בעת השוואת מאפיינים להחלטת רכישה. זה עושה את זה אפילו קל יותר לקבל את ההכנסות התפעוליות נטו שלהם לחשב את שיעור הכובע עבור כל אחד. לאחר מכן תוכל להשוות אותם כדי לראות אילו היו עושים את הרכישה הטובה ביותר.

אבל לבדוק את ההוצאות שלהם דמי השכירות בכל מקרה, כי אחד יכול לעלות לפסגה אם אתה יכול לזהות הזדמנויות לצמצם הוצאות או להגדיל את שכר הדירה.

אתה עשוי לגלות כי הוצאות גבוהות באופן חריג עבור סוג הנכס של גודל, או שאתה עלול לגלות כי דמי השכירות מחויב מתחת שיעורי השוק עבור נכסים דומים. או של מצבים אלה יגדיל את שיעור הכובע, מה שהופך אותו רכוש פוטנציאלי טוב יותר אם הם מתוקנים.

נניח שיש לך את העין על פרויקט מסוים קטן דירה זה רשום עבור $ 495,000. האם זה שווה את זה בשוק הנוכחי או שזה overpriced? שוב, לקבל כמה נכסים דומים לבין ממוצע שווי מכסה שנמכר. נשתמש שוב בשיעור של 9.2%.

אם הרווח התפעולי נטו של הנכס הזה הוא $ 39,500, האם זה שווה את המחיר המבוקש? לא, כי חלוקת ההכנסה על ידי שווי המכסה נותן לך ערך של 429,348 $. מחיר מבוקש של $ 495,000 הוא קצת מעל הסימן.

מה הרווח התפעולי נטו היית צריך לקבל את מחיר הרשימה עבור ערך? החלף את הנוסחה ואת להכפיל את המחיר המבוקש על ידי שער הכובע. להכפיל $ 495,000 על ידי 9.2 אחוזים ואתה מגיע עם הכנסה תפעולית נטו נדרש של 45,540 $.

אבל זכור, לא יכול להיות סיבות טובות מדוע נכס היה להצדיק שיעור שווי טוב יותר. זה יכול להיות המיקום או את המאפיינים ואת האיכות של המבנים והסביבה. הכל חייב להיות מוערך לפני שתבצע החלטה, אבל שיעור הכובע עוזר.