כיצד לחשב את ערך הנכס עם יחס היוון

ערך שווה לרווח מפעולות רגילות מחולק בשיעור שער

סוכני נדל"ן או מתווכים שעובדים עם לקוחות משקיע צריך להבין הכנסה רכוש שיטות הערכה לעשות את עבודתם הנכון. שיטה המשלבת את הכנסות הנכס ושיעור ההיוון, כדי לקבוע את הערך הנוכחי של נכס הנחשב לרכישה, משמשת לעתים קרובות.

אם אתה משקיע נדל"ן ואתה שוקל לקנות נכס, אחד הדברים הראשונים שאתה רוצה לעשות הוא לקבוע לא רק כי הנכס של שווי השוק, אלא גם את ההכנסות התפעוליות ועלויות.

זה יגיד לך אם זה עונה על תזרים המזומנים שלך ואת מטרות הרווחיות. ואם אתה מתחיל, שיעור ההבנה הכובע חשוב לצמיחה העסקית העתידי שלך.

קביעת ערך נכס

ראשית עליך לקבוע את הרווח התפעולי נטו (NOI) של הנכס הנדון שאתה או הלקוח שלך שוקלים. NOI של נכס מניב הוא דמי השכירות שלה פחות ההוצאות שלה. אם זה מורכב דירות, לקבוע את דמי השכירות נטו לאחר מה זה עולה כדי לשמור.

זה יכול להיות קצת אתגר כי אידיאלי, תצטרך את ההוצאות וההוצאות הצהרות מן הנכס אשר רק הבעלים הנוכחי היה. אבל אתה יכול גם להעריך NOI על ידי הכפלת מחיר המכירה בשיעור ההיוון.

דוגמה

פרויקט דירות בן 6 יחידות עשוי להניב רווח נקי של 30 אלף דולר מהשכרה. קביעת שיעור ההיוון מרכוש שנמכר לאחרונה. עכשיו לחלק את הרווח התפעולי נטו לפי שיעור ההיוון כדי לקבל את הערך הנוכחי רכוש התוצאה.

נניח שאתה משווה את הנכס עבור $ 250,000. קבעת כי ה- NOI של הנכס לאחר ניכוי ההוצאות הרלוונטיות הוא 50,000 $. לחלק את זה על ידי 250,000 $ מחיר המכירה. יש לך שיעור היוון של 0.2 או 20 אחוזים.

אם אתה מניח שיעור היוון של 20 אחוזים. 30,000 $ מחולק ב -20% הוא 150,000 $, אשר יהיה הערך הנוכחי של הנכס.

כלים אחרים

זכור כי זו אינה השיטה היחידה לחישוב ערכי רכוש הכנסה. זה רק כלי אחד בתיבה. הערכות שווי שונים וחישובים פיננסיים ביצועים כי אנשי מקצוע ומשקיעים הנדל"ן להשתמש בשגרות היומי שלהם כל יש ערך כלשהו.

ישנם ספרים מלאים חישובים מסובכים המשמשים להערכת הנדל"ן ולקבוע את הביצועים של השקעות בנדל"ן והשכרת נכס הבעלות ופעולות. רוב המשקיעים להשתמש רק חצי תריסר או כך של חישובים אלה באופן קבוע להשקעה למגורים. חלקם חלים על wholesaling, כמה לתקן- and- להעיף פרויקטים, ועדיין אחרים כדי להשכיר. חלקם יותר שימושי למשקיע השכירות בקביעת הביצועים לטווח ארוך של תיקי שלהם.

השקעה בנכסים מסחריים

רמה חדשה לגמרי של מתמטיקה מעורבת בהשקעה בנכסים מסחריים. יש כמה חישובים מיוחדים מאוד בשימוש על ידי המלווים לקבוע אם או לא לממן רכישה או פרויקט. זה טוב לדעת עליהם, כי רבים מאוד משקי הבית מגורים מצליחים להתפתח מרובת המשפחה והשקעה נכס מסחרי.

בחירת אילו חישובי הערכה ורווחים לשימוש תלויה ביעדים שלך ובסוג הנכס.

אם אתה משקיע קונה משפחה אחת נכסים מניבים, תוכל להשתמש בכמה חישובים אבל כנראה לא יהיה מעוניין כי שיעור הכובע וחישובים רב משפחתי רב.

השכרת נכס להשקעה

תחילתה של השקעה מוצלחת אסטרטגיית השכרת נכס הוא אומדן מדויק של תשואה להשכרה עבור הנכס הפוטנציאלי. כאשר אתה הבעלים של נכסים מניבים, תשואת השכירות נטו אומר לך כמה טוב ההשקעה שלך עושה עם לא רק גורמי השוק ואת שכר הדירה כלל, אלא גם עם העלויות שלך, כולל ניהול ותחזוקה.

בשורה התחתונה

מי להשקיע נדל"ן באמצעות נדל"ן מניב צריך להיות שיטה כדי לקבוע את הערך של כל נכס הם שוקלים לקנות. שיעורי שווי משמשים נרחב מסחרי רב המשפחה הערכת שווי רווחיות מחקרים.

הם יכולים לשמש כדי לקבוע מחיר מכירה טוב עבור נכס - או מן הצד השני, את הערך של הנכס הרשומים לעומת המחיר המבוקש.

כפי מקצועי הנדל"ן המשרתים לקוחות ההשקעה, אתה צריך להיות מאוד מכיר את כל השיטות של הערכת נכסים הכנסה. אם אתה עושה את כל רכוש משלך אחזקה וניהול, ייתכן שלא יהיו כל עלויות מעורבים למעט חומרים אם אתה לא ערך את העבודה. עם זאת, זה הרבה יותר סביר כי יהיו לך עלויות מרובות מעורב ואת הרווח הנקי שלך הוא מספר שאתה מקבל אחרי כל אלה ניכויים ההוצאות.