שלא כמו wholesaling מכולת, הנדל"ן הוא תקורה נמוכה רווח גבוה.
נדל"ן wholesaling מאמרים וספרים מקבל הן כיסוי טוב ורע. בואו נסתכל תחילה על הגדרה כללית: נדל"ן wholesaling הוא לוקח עמדה בין המוכר לבין קונה ו profiting מיידי resale של נכס ללא משמעותי שיקומי או זמן הבעלות.
זו ההגדרה שלי, אבל זה מתאים להשקפת שלי בהתחשב עבודה עצמאי עצמאי שלי כמו סופר רוח רפאים עבור השקעות נדל"ן "גורואים". אתה יכול לקרוא לזה "מרפרף", אבל wholesaling נראה להוסיף קצת מקצוענות.
ניגוד זה סיטונאים אחרים בתעשיות שונות, זה תקורה נמוכה מאוד מאוד גבוהה שולי רווח העסק. אין לך:
- מחסן שטח להשכרה ואחזקה.
- שטח משרדים לנהל ולמכור מ.
- עובדים לניהול מלאי.
- משאיות להובלת מלאי.
- ביטוח לכיסוי כל האמור לעיל.
- הצורך לרכוש מיצרנים בתפזורת לפני המכירה.
עלויות תקורה אלה הן משמעותיות, ולרוב הסיטונאים יש רווחים בספרות בודדות נמוכות מאוד. סיטונאי הנדל"ן מצד שני:
- יכול לעבוד מתוך שולחן המטבח שלהם.
- לא צריך שום דבר מחסן.
- אינו זקוק לעובדים ולא לביטוח עבורם או עבור מתקנים.
- יכול לשלוט על הנכס ערך גדול עם כסף קטן יחסית מתוך הכיס.
מי הוא הלקוח שלך wholesaling הנדל"ן?
לפני שאתה אי פעם לחקור נדל"ן לרכישה או שליטה, אתה צריך קונים- in-waiting. זה נקרא בניית רשימת הקונים, וזה חיוני להצלחה שלך.
הלקוחות העיקריים שלך הם משקיעים אחרים, או קונים נכס מניב או לתקן & להעיף המשקיעים. אתה יכול למכור ב קמעונאית לצרכנים, אבל זה יותר מסוכן ויקר עקב עלויות השיווק ועמלות.
אתה צריך לבנות רשימה של קונים באמצעות בניית מערכות יחסים עם משקיעים אחרים. אתה יכול להצטרף מועדוני השקעות נדל"ן לפגוש אותם.
אתה יכול לפרסם אותם באמצעות ריצה נכס למכירה מודעות בעיתונים קרייגסליסט. בעיקרון, אתה צריך לפגוש כמה משקיעים הנדל"ן ככל האפשר, ואתה צריך לשמור על מסד נתונים או קובץ עם מינימום של מידע זה על כל אחד:
- שכונותיהם המעניינות.
- האינטרס העיקרי שלהם; הם הולכים לתקן & להעיף או שהם קונים נכסים מניבים?
- טווח המחירים שלהם ואת מטרות רווח; כלומר, מה הם ישלמו עבור בית?
אל תצא לחפש נכסים או להפעיל שיווק עד שיש לך לפחות כמה משקיעים פעילים על רשימת הקונים שלך. אתה לא רוצה להתחייב על רכוש ללא סיכוי סביר למכור אותו במהירות.
מה הם המקורות שלך עבור נכסים wholesaling הנדל"ן?
ברגע שיש לך קונים ברשימה שלך, הגיע הזמן לצאת למצוא נכסים שיהפכו אותך רווח כמו סיטונאי. הם יכולים להיות:
- foreclosures.
- בעל עסוק מראש foreclosures.
- הבעלים על ידי המוכרים במצוקה.
- נטוש מראש foreclosures.
- - מכרזים ממשלתיים.
Foreclosures קל למצוא דרך טרפה אתרי אינטרנט ומקורות אחרים לפרסם רשימות העיקול רכוש. בעל נכסים כבושים בדרך כלל דורשים שיווק. שיווק הנדל"ן wholesaling שיטות כוללים:
- .
- מסווגות בעיתון.
- מודעות קרייגסליסט.
- אתר סיטונאי.
- בלוגים משקיע הסיטונאי.
- שיווק אתרים חברתיים.
- יחסים עם סוכני נדל"ן וברוקרים למשכנתאות.
כאשר אתה מאתר נכס זה יכול להיות נכון עבור אחד הקונים שלך, מפעיל את המספרים ואת בדיקת נאותות הבא. אתה צריך להיות זהיר מאוד מקבל את כל העלויות שלך מכוסה, כמו גם רעיון די קרוב של מה הקונה שלך יהיה עבור עלויות, במיוחד לתקן & להתמודד להעיף. במילים אחרות, אתה צריך לבוא עם מה הנכס הוא שווה את השוק הנוכחי, ולאחר מכן לחסר פריטים אלה כדי לראות מה אתה יכול לשלם על זה:
- הנחה לערך הרוכש ירצה.
- את שכר הדירה שניתן לחייב אם הקונה שלך הוא משקיע נכס מניב.
- את עלויות הגמילה אם הקונה שלך הוא לתקן & להעיף משקיע.
- את העלויות שלך מקבל את זה לשולחן הסגירה.
- הרווח הרצוי.
אם אתה מפעיל את כל המספרים ואתה רואה כי נכס זה יכול להיות נמכר מחדש במהירות לאחד הקונים ברשימה שלך, הגיע הזמן חוזה כדי לקנות אותו או לנעול את השליטה באמצעות אחת משתי שיטות:
- חוזה הקצאה - אתה לחתום על עסקה עם המוכר המאפשר לך "להקצות" את זכויות הרכישה שלך ואחריות על אחר (הקונה שלך בסופו של דבר). אתה צריך קצת כסף רציני, אבל אתה לא צריך מימון נוסף עם שיטה זו. אתה הולך לקונה שלך ולעשות הקצאה של הזכויות שלך במחיר הכולל את הרווח שלך. הקונה שלך משתלט ולוקח אותו לסגירה.
- אתה חוזה לקנות - אתה בעצם לחתום על עסקה לקנות את הנכס. זה ידרוש שני סגירת, אחד לרכישה שלך ועוד זכות לאחר הקונה לרכוש ממך. אתה צריך כסף רציני, ואתה צריך מימון העסקה לשלם עבור הבית לאסוף את שכרם ואת החזר מן הסגירה השנייה.
זוהי אמנם סקירה של התהליך, אבל זה צריך לעזור לאלה המעוניינים wholesaling הנדל"ן לנצל את הקישורים האחרים כדי ללמוד יותר.