- הכנסה פוטנציאלית ברוטו (GPI)
- הרווח התפעולי ברוטו (GOI)
- מכפיל להשכרה ברוטו (GRM)
- תזרים מזומנים לפני מסים (CFBT)
- תזרים מזומנים לאחר מסים (CFAT)
- הרווח התפעולי (NOI)
- שיעור היוון (שער שווי)
- שבר אפילו יחס
- תשואה על ההון שנה אחת
למה אנחנו הולכים לצרות
השקעה בנדל"ן מניב הוא עניין רב יותר מאשר אי פעם. כאשר אתה קורא או לצפות בטלוויזיה על תיקון & להעיף משקיעים, הם לעתים קרובות למכור את הבתים האלה למשקיעים השכירות. משק הבית מצליח השכירות עשוי להיות עשרות בתים בתיק שלהם. הם משקיעים חדים, או שהם לא היו raking בתזרים מזומנים מאותם בתים רבים. אתה רוצה להיות מסוגל להבין ולדון "מספרים" איתם. בואו נסתכל על היתרונות של השקעה בנכס מניב.
פְּחָת
ניכוי הפחת הוא מרכיב חשוב בניתוח הנכסים שלנו. עבור אנשים בסוגריים מס גבוה עם השקעות אחרות, זה עשוי אפילו לאפשר הפחתת רווחים מהשקעות אחרות. כמובן, פנה לרואה חשבון על זה. עם זאת, כאשר עלויות בתוספת פחת למעשה הם יותר מאשר את מספר הרווח עבור מסים, יש לך הפסדים שאריות להשתמש נגד הכנסות השקעה אחרות.
זה לא ממש הפסד במזומן, כמו הפחת הוא לא במזומן מהכיס. זהו מספר מחושב שחושב כהוצאה לצרכי מס. מאז אתה לא מבלה את זה, אתה עדיין יכול להיות תזרים מזומנים חודשי חיובי תוך הצגת הפסד תפעולי עבור מסים.
תזרים מזומנים
לוקח תזרים מזומנים חודשי לבנק הוא תיקו גדול עבור משקיעים להשכרה.
ביצוע בדיקת נאותות שלהם קונה הנכון יכול לגרום תשואות דו ספרתית זרימה מוצקה של מזומנים במשך שנים. תזרים המזומנים הוא פונקציה של תשומות רבות, וכל אחד או כמה מהם יכולים לשנות ולפגוע או לשפר את תזרים המזומנים. חלקם שוק וכלכלה מושפעים. אם מעסיק מקומי גדול נסגר או נע, הביקוש לנכסים מניבים יכול לצנוח בן לילה. זה משהו שאתה לא יכול לשלוט אבל בתקווה להימנע על ידי עושה בדיקת נאותות שלך על בריאות ותוכניות של מעסיקים מקומיים. אם הם בריאים ורווחיים עם חכירה ארוכה שחודשה לאחרונה, אתה כנראה במצב טוב.
מס רכוש
אתה יכול לנכות את מס רכוש לצורך מס הכנסה. אם העסק שלך הוא בעל רכוש אמיתי, עליך לשלם מס רכוש על נכס זה. באותו אופן, כמו אנשים משלמים מס רכוש על הערך המוערך של בתיהם, עסקים משלמים מס רכוש על השווי המוערך של הנדל"ן שלהם (קרקע ומבנים). אם הנדל"ן נמכר, המס לשנה מחולק בין הבעלים הקודמים וחדשים, על פי כמה מהשנה הם בבעלותו.
1031 מסים נדחים
אתה יכול, תחת כללים נוקשים מאוד, למכור נכס ברווח לגלגל את ההכנסות לתוך נכס אחר מבלי לשלם מס רווחי הון.
הנה מה קוד ההכנסה הפנימית, כותרת 26, סעיף 1031 אומר: "שום רווח או הפסד לא יוכר על חילופי רכוש המוחזק לשימוש פרודוקטיבי בסחר או בעסק או להשקעה אם נכס זה מוחלף אך ורק עבור רכוש מסוג דומה אשר ייערך גם לשימוש פרודוקטיבי במסחר או בעסק או להשקעה ". רכוש של סוג כזה פשוט פירושו נדל"ן אחרים ואינו דורש קרקע תמורת קרקע או למשרד תמורת במשרד.
העובדה היא שיש מעט נכסים הנכס השקעות אסטרטגיות אשר יכולים להשוות עם הנדל"ן להשכרה. אנשים צריכים מקום מגורים, ועל בעלות על הבית אינו אפשרי עבור חלק ולא רצויה על ידי אחרים.