על ידי הולך רשומות נכס שנמכרו, הנדל"ן המקצועי בוחר נכסים שנמכרו לאחרונה דומים לנכס הנושא באותו אזור גיאוגרפי. על ידי השוואת נכסים אלה והתאמת הפרשי התכונה, מתבצע אומדן ערך לנכס הנושא.
עם זאת, מקצועי מקצועי הנדל"ן יעשה CMA השני השני עבור המוכר או קונה.
CMA יסודי שני יכלול השוואות לרשום נכסים דומים כיום באזור. אותו תהליך ישמש, אך עם מאפיינים רשומים כעת. הדבר יאפשר הערכה של התחרות הנוכחית ועלול להוביל לעלייה או לירידה באומדן בהתאם לנכסים הנמכרים.
ידוע גם כ: CMA, ניתוח השוואתי
איכות של בחירות השוואתי
חיוני לדיוק של CMA בקביעת שווי השוק הוא הבחירה של התכונות הטובות ביותר להשוות. שלושה סוכנים בוחרים אפילו אחד שונים להשוות מתוך שלושה או ארבעה בשימוש יכול לבוא עם כמה הערכות שונות מאוד. זה קורה הרבה כאשר המוכר הוא קניות עבור סוכן הרישום. הם מקבלים ערך הערכה של כמה סוכנים והם מופתעים ההבדלים. למרבה הצער, לעתים קרובות מי נותן להם את המספר הגבוה ביותר הוא אחד שמקבל את הרישום, ובדרך כלל, זה לא מספר טוב.
יש כמה דברים לשקול בעת בחירת comps:
- כאשר הנכס נמכר: מכירות יותר משני או שלושה חודשים בעבר הם לא comps טוב, במיוחד בשווקים המהירים. ככל שהמכירות האחרונות יותר, כך סביר להניח שהשוק עבר מספיק כדי להפוך את מחירי הנכסים שנמכרו לא רלוונטיים בזמן CMA.
- איפה הנכס נמצא: המצב הטוב ביותר הוא כי הבית הוא באותו חלוקה. זה לא אפשרי בהרבה מקרים, ולכן השיקול הבא הוא איתור comps באותה שכונה או אזור כללי. כאשר אתה לא יכול לקבל comps מתאים בדרך זו, בתים דומים מאוד ב subdivisions דומים בחלקים אחרים של העיר עשוי להיות המשאב היחיד הזמין.
- מאפייני הבית: כשמדובר במספר חדרי השינה, אמבטיות, מדה מרובע של הבית, גודל של מגרש, ותכונות אחרות של הבית, בתים דומים צריך להיות דומה ככל האפשר. זה נדיר, חוץ מאשר בתת-מחלקות גדולות של קובצי עוגיות, שתקבל את כל הדברים האלה כדי להשוות בדיוק.
איכות ההתאמות
סעיף אחרון זה מביא אותנו לדיון כיצד אנו מפצים את החישוב שלנו לגבי הבדלים במבנים. אנו מבצעים התאמות, בדומה לאלה של שמאי, כדי להתאים את מחירי המכירה של בתים דומים כדי להתאים טוב יותר את נושא הנושא שלנו.
במילים אחרות, אם יש לנו 3 חדרי שינה, 2 אמבטיה הביתה עם שני המוסכים המצורפת לרכב, ו 2100 מטרים רבועים של אזור המגורים, ננסה למצוא שלושה או ארבעה comps עם כל התכונות האלה אותו. עם זאת, אנחנו רק לעתים נדירות, ולכן נצטרך לבצע התאמות המחירים שנמכרו שלהם.
- נניח כי אחד comp יש רק שני חדרי שינה. אנחנו חייבים להניח כי היה נמכר יותר כסף עם שלושה, אז אנחנו יהיה להוסיף קצת כסף בחזרה את המחיר שנמכר בפועל כדי להתאים אותו שיש לו שלושה חדרי שינה. כנ"ל לגבי מרחצאות וחניונים מוסך.
- אם זה בדרך אחרת, אומרים שלושה חדרי אמבטיה, כאשר לנושא הבית שלנו היו רק שניים, אז היינו להפחית את הערך של חדר האמבטיה מן המחיר שנמכר ההתאמה שלנו.
- אנחנו לא צריכים לעשות שום דבר עם מדה מרובע עד שאנחנו עושים החישוב הסופי שלנו.
ברגע שאנחנו מותאמים בתים דומים שלנו נמכר המחירים, אנו מחלקים כל מחיר נמכר על ידי רגל מרובע שלהם כדי לקבל את המחיר שנמכר לכל רגל מרובע. אנו הממוצעים האלה עבור שלושה comps שלנו או יותר כדי לקבל ערך ממוצע אחד לכל רגל מרובע. אז אנחנו פשוט להכפיל את זה על ידי הסרט שלנו מרובע מדה לקבל את הערך המשוער הנוכחי בשוק.
יש לך את התמונה הגדולה של עושה CMA, אבל אתה רוצה לחפור וללמוד יותר ולתרגל לפני עושה אותם עבור לקוחות.