כיסוי ריבית

כיסוי ריבית בחכירה מגן על עסק מפני ההשלכות הכספיות של אובדן חכירה אטרקטיבית. כיסוי זה חשוב כאשר חברה משלמת באופן משמעותי פחות משער השוק לחכור את הנחותיה.

ביטול חכירה

חכירה רכוש רבים מאפשרים לבעל הבניין לבטל את החכירה אם הבניין הופך חלקית או לגמרי לא ראוי למגורים עקב הפסד פיזי.

בעל הבית רשאי להיות בעל הזכות לסיים את החכירה גם אם חלק הבניין שנכבש על ידי השוכר לא נפגע. אם הבניין נהרס לחלוטין, בעל הבית אולי את האפשרות, אבל לא את החובה, לבנות מחדש את המבנה. בעל הבית לא יהיה חייב לתקן או להחליף מבנה פגום קשות אלא אם כן הוא קיבל תשלום ביטוח.

כפי שהדוגמא הבאה מדגימה, ביטול החכירה יכול להשפיע קשות על עסק קטן כי הוא משלם פחות שיעור הולך להשכרה. זה גם ממחיש את החשיבות של כיסוי ריבית חכירה.

דוגמא

Floyd הבעלים של ריצוף פנטסטי, עסק שמוכר שטיח וכיסויי רצפה אחרים מתוך מחסן. החברה שוכרת מחצית של 20,000 רגל מרובע מחסן מ Peerless נכסים. היא משלמת כרגע .50 רגל מרובע עבור 10,000 רגל מרובע או 5,000 $ לחודש. ערך ההשכרה של המחסן הוא 0.75 $ רגל מרובע או 7,500 $ לחודש.

ערך ההשכרה פירושו לשכור בעל הבית יכול לאסוף בשיעורי השוק.

פלויד ניהל את חוזה השכירות שלו לפני שנתיים, כאשר מחירי השכירות באזורו היו מדוכאים. דמי השכירות התאוששו מאז, אבל החוזה של פלויד לא יפוג במשך שלוש שנים. אם פלויד יפסיד את חוזה השכירות שלו, החברה שלו תצטרך לשכור נכס נוסף בשערי השוק.

על פי חוזה שכירות חדש, החברה צפויה לשלם עוד 2,500 דולר לחודש, או 30,000 $ בשנה, להשכרה. אם החברה תפסיד את החוזה שלה היום, זה יהיה הוצאה נוספת של 90,000 $ במהלך שלוש השנים הקרובות.

פלויד הוסיף מספר שיפורים והשבחות למחסן מאז החלה החכירה. אלה כוללים תאורה חדשה, מדפים מותאמים אישית, ושדרוגים לעגן טעינה. השיפורים הם חלק מהבניין. פלויד אינו הבעלים שלהם, אבל יהיה לו עניין בשימוש בהם למשך יתרת החוזה שלו.

בשעת לילה מאוחרת, חיווט פגום מצית אש הפוגעת קשות בבניין. מלבד כמה עשן קטין חומרי ריצוף, החלק של המחסן שנכבשו על ידי ריצוף פנטסטי אינו מושפע על ידי האש. עם זאת, Peerless נכסים מבטל החכירה של פלויד. ריצוף פנטסטי מבוטח על הנזק חומרי ריצוף שלה תחת מדיניות הנדל"ן המסחרי שלה. עם זאת, ריצוף פנטסטי אין כיסוי עבור ההפסד הכלכלי היא תסבול בשל אובדן החכירה שלה. בנוסף, לחברה אין כיסוי לאובדן השימוש בשיפורים שבוצעו בבניין. פריטים אלה לא נפגעו, ולכן אובדן השימוש אינו מכוסה תחת ביטוח הרכוש של המשרד.

פלויד יכול היה להגן על עסקיו מפני הפסדים כספיים הנובעים מביטול חכירה על ידי רכישת ריבית חכירה. כיסוי זה ניתן להוסיף למדיניות נכס מסחרי באמצעות טופס נפרד.

ביטוח ריבית

ביטוח חכירה ביטוח מכסה את ההפסד הכספי שאתה מחזיק בשל ביטול החכירה שלך. כדי שההפסד יכוסה, עליו לנבוע מאובדן פיזי ישיר של (או נזק) רכוש בחצרים המתוארים בהצהרות. יתר על כן, הנזק חייב לנבוע מסכנה המבוטח על פי המדיניות שלך .

כיסוי ריבית במושכר עשוי לכלול כל אחד מאלה, אם תוצג תקרת ביטוח בלוח הכיסוי:

• הדיירים חכירה ריבית זהו ההבדל בין שכר הדירה החודשי אתה משלם ואת הערך ההשכרה של הנכס (שיעור השכירות בשוק). בדוגמה הקודמת, ריצוף פנטסטי של הדיירים "חכירה הריבית היא 2,500 $ (7,500 $ פחות 5000 $).

• בונוס תשלומים זה החלק unamortized של בונוס במזומן ששילמת כדי לקבל חכירה וזה לא יוחזר לך. לדוגמה, שילמת בעל הבית שלך 5,000 $ בונוס כדי להבטיח החכירה 3 שנים ולא החכירה 5 שנים.
• שיפורים ושיפורים ייתכן שהעסק שלך ביצע שיפורים בנכס השכור שלך שאינך יכול להסיר באופן חוקי. ריבית חכירה מקורה כוללת את החלק הבלתי מסולקת של תשלומים שביצעת עבור שיפורים. הוא אינו כולל את ערך השיפורים המכוסים במסגרת ביטוח אחר.
• שכרה מראש זה חלק unamortized של שכר הדירה ששילמת מראש כי לא יוחזר לך. לדוגמה, שילמתם שלושה חודשים מראש שכר הדירה כאשר אתה מושכר הנכס שלך.

ריבית נטו

תחת כיסוי ריבית חכירה, מגבלת הביטוח מתבטאת במונחים של ריבית חכירה נטו . אם החכירה שלך בוטלה, רוב המבטח שלך ישלם הפסד הוא ריבית החכירה נטו שלך בזמן ההפסד. ריבית החכירה נטו כוללת שני מרכיבים.

הדיירים חכירה ריבית (TLI) זה מייצג את ההטבה תקבל מחכירה חיובית על החודשים הנותרים שלה. TLI שלך הוא הערך הנוכחי של הריבית החכירה ברוטו שלך. זה מחושב על ידי הכפלת הריבית החכירה ברוטו שלך על ידי גורם הריבית החכירה הרלוונטית. ריבית חכירה ברוטו שלך הוא ההפרש בין הערך ההשכרה של הנחותיך לבין שכר הדירה שאתה משלם בכל חודש. לדוגמה, נניח את שיעור השוק להשכרה הוא $ 5,000 לחודש והחברה שלך משלמת כרגע 3,500 $. ריבית החכירה ברוטו שלך היא $ 1,500 ($ 5,000 פחות 3,500 $).

גורם הריבית החכירה נגזר מטבלה המצורפת לפוליסה . הגורמים משתנים בהתאם לריבית הרווחת ולחודשים שנותרו בחכירה. לדוגמה, נניח שיש לך 36 חודשים הנותרים החכירה שלך. אם הריבית השוררת היא 5%, גורם הריבית החכירה הוא 33.4213. ריבית החכירה נטו שלך היא $ 1,500 X 33.4213 או 50,132.

ריבית החכירה החודשית (MLI) ריבית החכירה החודשית משקפת את עלותך החודשית בגין תשלומי הבונוס, השיפורים וההשבחות ושכר הדירה מראש. פריטים אלה לא יחולו אם לא שילמת בונוס, שיפורים או שילם שכר דירה מראש. אם אתה רוצה לבטח את עלויות אלה, הריבית החכירה החודשי עבור כל חייב להיות מחושב בנפרד. עבור כל פריט, העלות המקורית שלך מחולקת במספר החודשים שנותרו בחוזה שלך כאשר ביצעת את ההוצאות. לדוגמה, נניח כי שישה חודשים לתוך החוזה שלך 36 חודשים, השקעת 25,000 $ עבור שיפורים. MLI שלך הוא $ 25,000 / 30 או 833.

ריבית חכירה נטו

המגבלה המוצגת על הפוליסה שלך עבור כיסוי ריבית חכירה היא סכום דמי השכירות של הדיירים שלך ואת הריבית החודשי שלך החכירה במועד תחילת המדיניות שלך. לדוגמה, אם TLI שלך הוא $ 1,500 ו MLI שלך הוא 833 $, ריבית החכירה נטו שלך בתחילת הוא 2,333 $. זה הכי מבטח שלך ישלם תחת כיסוי ריבית חכירה אם החכירה שלך בוטל בתאריך תחילת המדיניות שלך.

ריבית החכירה נטו שלך יורדת בכל חודש במהלך תקופת הפוליסה שלך. אם החכירה שלך בוטלה, רוב המבטח שלך ישלם תחת כיסוי ריבית חכירה היא ריבית החכירה נטו שלך בזמן ההפסד . המבטח שלך יחשב ריבית החכירה נטו שלך על ידי הוספת הדברים הבאים:

• ריבית החכירה ברוטו מוכפלת במקדם הריבית החכירה עבור יתרת חודשי החכירה בעת ההפסד
• ריבית החכירה החודשית שלך מוכפלת בשאר חודשי החכירה שלך בעת ההפסד