ציטוט זה הוא בן עשרות שנים, אך עדיין מתקיים היום. למרות שזה כל זעם היום בטלוויזיה, מאמר זה אינו על wholesaling הנדל"ן או מרפרף בתים .
נכון, יש לעשות כסף בפעילויות האלה, לפעמים הרבה כסף, אבל זה רווח לטווח קצר. אם reinvest את זה לטווח ארוך הנדל"ן להשכרה, ואז היפוך יכול להיות כלי נהדר.
מאמר זה הוא על בנייה וגידול תיק הנדל"ן לאורך זמן כי יהיה לממן אורח חיים פרישה עשירה באמצעות תזרים מזומנים. עם נכסים מניבים מרובים כל תזרים מזומנים חיובי מניב, אתה יכול לממן את הפרישה שלך בסגנון ולא לדאוג רבים של גורמים כלכליים המאיימים על רוב המשקיעים במניות ובאג"ח.
אף פעם לא מאוחר להתחיל. אם אתה צעיר, אתה יכול לבנות מקדמה לקנות את הנכס הראשון להשכרה ולהתחיל לגדול תיק הנדל"ן שלך לאורך השנים עד לפרוש. אם אתה בחמש עד 10 שנים לפני הפרישה, אתה יכול להמיר נכסים בהשקעות נמוכות יותר לתוך הנדל"ן להשכרה ולהגדיל את ההכנסה החודשית שלך פרישה.
אם אתה כבר בגיל הפרישה או בעבר, אתה יכול לעשות את אותו הדבר.
מה הופך נכס למגורים הגדולה נכס להשקעה?
לפני שאתה נתפס לחשוב על כל אחד מהגורמים האלה חייב להיות מושלם לפני שאתה קונה נכס מניב, יודע שזה נדיר שזה יהיה המקרה. המטרה שלך היא לנסות למקסם את כל אלה כמיטב יכולתך, ולפעמים אחד יכול להיות חשוב יותר מאחרים.
להלן הגורמים שאתה מחפש ב גדול מגורים להשכרה, משפחה אחת או משותף:
- מיקום: כן, אתה יכול להגיד את זה שלוש פעמים, כמו הנדל"ן הוא על כל מיקום. אתה לא רוצה לשכור בית באמצע החניון בסופרמרקט, אבל אחד ליד חגורה ירוקה או פארק לילדים שלך יכול להיות בדיוק כמו שצריך.
- השכירות: המיקום הוא חלק של גורם זה. עם זאת, אם הבית הוא במיקום נהדר, אבל התחרות היא נוקשה, זה לא יכול להיות ההשקעה הטובה ביותר. כאשר יש רבים השכרות זמין ובעלי מציעים תמריצים, זה לא יכול להיות הזמן הנכון. כאשר יש כמה השכרות זמין, לא רק אתה יכול לשמור על רכוש כבוש טוב יותר, אתה יכול לדרוש דמי השכירות גבוה יותר באותו זמן.
- הוצאות: זה יחסית, כמו מס רכוש הם הוצאה גדולה, אבל כמה אזורים פיקוד שכר גבוה בגלל הנוחיות באזור, כך מסים גבוהים יותר גם כן. אם אתה יכול לקזז את ההוצאות עם תזרים מזומנים חודשי שנותר, אז זה חיובי.
- הערכה: למרות תזרים המזומנים הוא השיקול העיקרי, הערכה בשווי לאורך זמן חשוב. ישנן שתי דרכים שבהן אתה בונה הון עצמי נכס מניב, הערכה בשווי ולשלם את המשכנתא. Intelligent מינוף ההשקעות שלך יכול לשמש כדי לגדל את תיק ההשקעות שלך באמצעות הון עצמי נכסים.
אלה הם השיקולים העיקריים שלך, כמובן, אתה תהיה מסתכל על גיל הנכס, תיקונים צפויים לאורך זמן וכל השיפורים הדרושים גם כן.
מיקום הנכס והשכרת הנכס
אתה מוכן להתחיל לקנות את הנכס השכור הראשון שלך. יש לך את המקדמה עבור טווח המחירים הרצוי לך, ואתה רוצה לקבל החלטה הרכישה הודיע.
- דע את אזור השוק שלך: קח את הזמן לעשות ניתוח מעמיק של אזור השוק שלך. ייתכן שיש לך שכונה או אזור מסוים בראש, אבל אתה רוצה להרחיב את המחקר שלך כדי לקבל את הידע הדרוש לך עבור השוואות של נכסים אפשריים. למד מה הנכסים מוכרים היטב בטווח המחירים שלך. לעשות קצת מחקר בבית המשפט עבור אזורים שבהם בתים מוכרים במזומן. המשקיעים הם קונים מזומנים רגילים, כך תוכלו לדעת את התחומים משקיעים אחרים, כמה מנוסים מאוד, הם קונים.
- למד כיצד להעריך נכסים: למד כיצד סוכני נדל"ן עושים CMA, ניתוח שוק השוואתי . הדבר הראשון המשקיעים המצליחים ביותר יגידו לך לקנות מתחת שווי השוק. זה מנעול ברווח על השולחן הסגירה. זה גם מקל על יצירת תזרים מזומנים רווחי מקובל כאשר תשלומי המשכנתא נמוכים.
- לנתח השכרות ותחרות: לחפור לתוך התקשורת המקומית שבו השכרות מפורסמים, הן להדפיס באינטרנט ב Craigslist. כאשר אתה חוקר שכונה, קבל את הסכומי השכירות הממוצעים לסוג הנכסים שאתה שוקל לקנות. כמה זמינים, האם בעלי תמריצים כמו חודשים חופשיים? לדעת מה אתה יכול לצפות להשכרה.
- מסמר את ההוצאות: ההוצאות כאן הם נורמליים כמו תיקונים רגילים (מתוקצב), מסים הנדל"ן, ביטוח וכו 'כי יחולו על כל נכס באזור. טעות כאן היא רק גרועה כמו מקבל נעול לתוך שכר דירה מתחת לשוק במשך שנה; לזרוק רווח. מצב הנכסים בפועל אתה שוקל הוא דבר נפרד, אם כי אתה רוצה תקציב עבור תיקונים ברור אתה יודע יהיה מגיע עבור נכס מבוגר.
- אתר את המציאות ונהל משא ומתן על עסקה: החלק הבא ידבר על מציאת העסקאות הטובות ביותר להשכרת נכסים, אך זהו חלק מתהליך זה שהוא קריטי לרווח לטווח ארוך. אם אתה משלם קמעונאית, על החיים של תקופת הבעלות, אתה מפסיד רווחים.
אלה הם החלקים של תהליך המיקום, אבל הנה כמה מקורות ספציפיים עבור העסקאות הטובות ביותר.
השכרה נדל"ן רכישת נכסים
כולנו יודעים על foreclosures ואת עסקאות נהדר כי לפעמים ניתן למצוא. עם זאת, את השיא של foreclosures מסיבית עם הבעלים במקום הוא מעל לקרוס האחרון. רבים העיקולים תמצא היום יהיה במצב גרוע, כמה ריק במשך שנה או יותר. זה לא אומר שאתה לא צריך להיות כל הזמן עוקבים בעקבות אתרי כמו RealtyTrac.com. הם עדיין קורה ואתה יכול לתפוס אחד טוב במצב שכירות עכשיו ולאחר מכן.
- בעלים במצוקה: לפקח באופן קבוע על מקורות מדיה מקוונים עבור בעלי מצוקה. אלה אנשים אשר מסיבות כלכליות חייב למכור את בתיהם ממהר במצב שיכול לגרום לך לקנות מתחת לשווי השוק הנוכחי. אולי יש להם הוצאות רפואיות, פוטרו בעבודה, או שהם צריכים לעבור לעבודה במהירות. האם חיפושים של מילות מפתח ב- Craigslist עבור רישומים על ידי הבעלים עם ביטויים כמו "חייב למכור", "לוקח את כל ההצעות", וכו '
טרום foreclosures: מראש foreclosures הזדמנות למשקיעים כדי לאתר את הנכסים לפני טרפה כי הם יכולים לקנות בהנחה עד שווי השוק המלא. Realtytrac.com ואתרים אחרים יש קטעים רק עבור רישומים אלה.
עבודה עם סיטונאים טובים לתקן את המשקיעים להעיף: סיטונאים הנדל"ן כי הם טובים במה שהם עושים יכול להיות מקור נהדר להשכרה בתים. אם הם מבינים את תפקידם למכור למשקיעים נכס מניב, הם יודעים שאתה רוצה לקנות מתחת לשווי השוק הנוכחי וכי המאפיינים צריכים להיות מוכנים להשכרה. תקן להעיף משקיעים גם למכור בעיקר קונים רכוש להשכרה, כך שהם יודעים מה אתה רוצה בהחלט לספק מוכן לשכור נכס.
קצף, לשטוף, לחזור להתגלגל
ברגע שאתה מוצא את הנישה שלך לחדד את היכולות שלך, פשוט לשמור את אותו הדבר שוב ושוב, הוספת תיק השכירות שלך. כפי שאתה משלם משכנתאות, ייתכן שתרצה למנף עם הון עצמי, אבל לעשות זאת בזהירות רבה ולא overextend. משקיעים רבים הלכו תחת התרסקות 2007 כי הם היו ממונפות יתר ולא יכול לשמור על דמי השכירות כדי להמשיך לשלם תשלומי המשכנתא.
תסתכל על 1031 מס דחוי Exchange למכור נכסים רווחיים לממן נכסים גדולים או יותר לגדול תיק הנדל"ן שלך.