אם אתה חדש בעסקי הנדל"ן או חדש לאזור, לקבל עזרה. CMA הוא לא רק מתמטיקה השוואתית. ידע מעמיק של הדינמיקה של מכירות רכוש בתחום הספציפי נדרש כדי להפוך את פסקי הדין על בסיס הנתונים המוצגים. "נדל"ן הוא מקומי" הוא ציטוט ידוע כי זה נכון, ואתה חייב ללמוד הכל על השוק המקומי שלך.
במילים אחרות, אתה צריך לדעת משהו על השוק שלך למה בתים באזור אחד למכור בצורה שונה עבור מחירים גבוהים או נמוכים יותר מאשר בתים דומים בתחום אחר.
רק השוואת מספרים בלי לדעת על השכונות והנכסים יכולה להיות אסון. הפעילות החשובה ביותר ב CMA היא הבחירה של מאפיינים דומים.
נאסף בזהירות נכסים השוואתי
בעת בחירת מאפיינים שאתה מחשיב להשוות לנכס הנושא שלך, שיקולים חשובים כוללים:
- סטטיסטית, המכירות הרבה מעל או מתחת לחלק הארי של הקבוצה חשודים. סביר להניח שיש סיבות חוקיות לסטייה. אם יש לך מספיק comps האחרונות, לזרוק את הדרך גבוה מדי דרך מכירות מחיר נמוך מדי.
- ודא שאתה יכול להצדיק comps לא בשימוש. אם אתה מחליט דומה אינו מתאים, יש סיבה טובה. אם תתבקש מאוחר יותר על ידי הלקוח שלך למה אתה לא משתמש בבית מסוים, אתה רוצה להיות מסוגל לענות בכנות להצדיק את הפעולות שלך.
- משוך מאפיינים דומים מאזור הנושא של הנכס או קרוב ככל האפשר. אם זה בלתי אפשרי למצוא מספיק comps באותה שכונה, ולאחר מכן חלק מן השכונה דומה בחלק אחר של העיר עשוי להיות נחוץ.
- השתמש השוואות שנמכרו כי הם לא ישנים מדי. להישאר כמו מסגרת הזמן הנוכחי ככל האפשר. בשווקים מהירים, זה קל, אבל לא כל כך הרבה כאשר המכירות איטיות. אם אתה צריך לחזור יותר מחודשיים או שלושה, אתה כנראה צריך לעשות כמה שינויים סובייקטיביים במשך תקופה ארוכה. זה לא קל, כי באמת אין כלל איך לעשות את זה במדויק.
- כאשר היתרים כמות, להשתמש בסוגי בנייה דומים בלבד. דוגמה יכול להיות נושא הנכס שלך להיות בית סיפור אחד ורבים comps הם שני סיפורים. עם האוכלוסייה ההזדקנות שלנו, קשישים רבים יחפשו בית סיפור אחד, אז זה יכול להיות יותר ביקוש
התאמת ערך עבור הפרשי רכוש
כאשר משווים מאפיינים דומים, תמיד יש הבדלים. הקפד להתאים את הערכת הערך של הנכס הסובייקטיבי עבור ההבדלים בין המאפיינים השוואתיים:
- הוסף או מחסר ערך עבור ההפרש במגרש או בגודל אקרים.
- לעשות את אותו הדבר עבור הבדלים תכונה, כגון חדרי שינה, אמבטיות, מוסך, וכו '
- תסתכל על ההבדלים המימון שיכול היה להשפיע על מחיר המכירה. מימון המוכר יכול לפעמים לגרום מחיר גבוה יותר ששולם עבור נכס שאינו קשור הערך האמיתי שלה. זכור כי אלה צריכים להיות "אורך זרוע" עסקאות. לא צריך להיות שום מצבים מיוחדים, מכירות המשפחה, מכירות מצוקה, וכו '
ניתוח שוטף של השוק התחרותי
דו"ח מלא ומפורט על הסיכוי הרישום שלך / הלקוח לא יכול להיות שלם ללא ניתוח שוק דומה של הנכסים הרשומים והתחרות עם הבית שלהם באותה עת. ההמלצה מחיר הרשימה שלך יכול להיות שונה או מעלה בהתאם כמה בתים רשומים באזור באותה עת ואת רשימת המחירים שלהם.
בידיעה כי חלק comps נמכרו הגבוה ביותר הגיעו תקופות עם מלאי נמוך מאוד יכול לגרום לך לתקן את הערכת מחיר הרשימה שלך כלפי מטה קצת אם השוק הנוכחי יש מלאי גבוה משמעותית. הולך לכיוון אחר, אם יש פחות בתים זמינים, ייתכן שתוכל להתאים את המחיר המבוקש שלך כלפי מעלה.
תוצאות המוצגות קל להבין פורמט
זה לא קידום עבור "יפה". ישנם פתרונות תוכנה עבור כמעט כל מערכת MLS המייצרים מאוד מלוטש מחפש דוחות ניתוח שוק השוואתי. הערך הוא בנתונים ובפרשנות שלך. אל תתנו ל"הצגה "של ה"מצגת" חשיבות גבוהה יותר מאשר הבחירה והפרשנות של הנתונים.