הבנת המספרים
אם השימוש של הנכס הוא כדי ליצור הכנסה דמי השכירות או חכירה, שיטת ההכנסה של הערכה או הערכה הוא הנפוץ ביותר. הרווח הנקי שנוצר על ידי הנכס משמש בשילוב עם גורמים מסוימים כדי לחשב את שוויו בשוק הנוכחי אם נמכר.
זה לא רק את המשקיעים הנכס המעוניינים בהכנסות נטו שנוצר על ידי פעולות.
הם כמעט תמיד מחפשים מימון המלווים יהיה לבחון היטב את ההכנסה ואת פרטי ההוצאות להיות מסוימים ככל האפשר כי ההשקעה שלהם מוגן. המלווים רוצים לראות דמי שכירות רגילים, כי יעלה על ההוצאות מספיק כדי לבצע תשלומי המשכנתא עם רווח נותר על הבעלים.
שימוש בשיעור היוון (שער שווי) לאומדן ערך
בעת שימוש בשיעור היוון ערך נכס הכנסה, הרווח התפעולי נטו של הנכס משמש, ויש יחס הפוך בין המחיר המבוקש לבין שיעור הכובע. במילים אחרות, ככל ששיעור ההנפקה גבוה יותר, כך המחיר הנמוך יותר.
באמצעות מכפיל להשכרה ברוטו לאומדן ערך
מכפיל השכירות ברוטו או GRM משתמש בשכירות ברוטו של נכס במקום בהכנסה התפעולית נטו ששימשה לשיעורי הקיבולת. ישנן שתי דרכים לעשות את החישוב, שכן יש פוטנציאל הכנסה ברוטו (GPI) ואת ההכנסות התפעוליות ברוטו (GOI).
כפי שניתן לראות מהחישובים של כל אחד מהם, אומדן הערך הוא הרבה יותר טוב באמצעות הרווח התפעולי ברוטו , כאשר ההפסדים לתפוסה ואי-תשלום נחשבים.
אז תנאי והוצאות עתידיות יש לקחת בחשבון
סובייקטיבי יותר, אבל חשוב מאוד, הוא לוקח את תנאי הרכוש בחשבון.
מאחר שאף אחת משיטות הערכת ההכנסה לא מחשיבה את מצב הרכוש ואת הוצאות התיקון הגדולות האפשריות, יש להתייחס אליהן כאל אומדן סופי של הערך.
בעת רכישת נכס קיים, זה יכול היה לפעול ביעילות רבה, או יכול להיות שיש בעיות מבצעיות כי הם מדכאים את ההכנסה נטו. כאשר המשקיעים מעריכים פרויקט דירה כדוגמה, דמי השכירות עשויים לא להיות דמי השכירות, וההוצאות עשויות להיות גבוהות או נמוכות יותר ממה שהן צריכות להיות.
נניח כי בעל הבית כבר נותן ויתורים להשכרה כמה דיירים תמורת שירותים, או רק בגלל שהם היו בעיות בעל הבית לא רוצה לפנות אותם. או, הוצאות התיקונים והתחזוקה היו נמוכות מהמקובל לנכסים דומים. בעל הבית אולי היה מעייף של חובות ניהול או פשוט לא כי עוסקת בבעיות המגיעים בהמשך הכביש תחזוקה ירודה.
משקיעים אשר בוחנים כל היבט של המבצע יכול לראות הזדמנות כי מספרי השכירות אינם אמיתיים. הם רואים כי מקבל הדיירים לתוך יחידות אלה על שכר הדירה הנוכחי הנוכחי יעשה הבדל משמעותי ברווחיות נטו, אז הם רוצים לקנות אותו. הם עשויים לראות את ההוצאות של הנכס הם לא כפי שהם צריכים להיות רכוש נופל לתוך disrepair, כך שהם עשויים להעביר את הרכישה.
משקיעים חריפים בהחלט המלווים יהיה בזהירות לפרק את הפרויקט של כספים כדי להיות בטוח כי המספרים האמיתיים הם מה הם עובדים עם. זה מפתיע כמה נכסים מסחריים קטנים יותר הם mismanaged. דמי השכירות נמוכים מדי, ההוצאות גבוהות מדי או שילוב של שניהם. המשקיעים שעוצרים את חישובי ההערכה הבסיסיים מבלי לחפור את דמי השכירות וההוצאות לעתים קרובות להעביר את הטוב ביותר עסקאות או לשלם יותר מדי עבור נכסים.
דע את שיטת הכנסה, כמו זה משמש הרבה
אם אתה מתכנן לעבוד עם לקוחות המשקיע, להשקיע זמן משמעותי אם יש צורך על מנת ללמוד את שיטת ההכנסה של הערכה. אתה לא רוצה את המשקיע קונה או לקוחות המוכר להשתמש בטרמינולוגיה כי אתה לא מזהה או לבקש חישובים אתה לא יכול לבצע.
עבודה עם משקיעים יכול להיות מתגמל למדי, כמו זה נישה שוק הנדל"ן הוא פעיל למדי.
תוכלו גם לבנות עסק לחזור נהדר, כמו גם הפניות מלקוחות משקיע מרוצים.
** עדכון: אני מעדכן מאמר זה לאחר התרסקות שוק הנדל"ן ובמה שנראה כמו תחילת ההתאוששות. שמאי הפך שמרני ביותר לאחר בעיות בשוק ו כבר מואשם להאט את ההתאוששות על ידי underervaluing נכסים ושימוש foreclosures עבור comparables. עם זאת, נראה שהם חוזרים על ערש אפילו עכשיו.