ב משנה, סוכן להביא את הקונה הוא למעשה עובד עבור המוכר כמו subagent של הברוקר הרישום. זה חשוב, כמו הסוכן עובד עם הקונה למעשה חייב חובות נאמנות למוכר, לא הקונה.
נוהג זה הוא כמעט מת ברוב המדינות, כמו סוכנות הקונה הופך נפוץ יותר, כי הקונים צריכים עו"ד לייצג את האינטרסים שלהם בעסקה. כמו כן, כמו ברוקרים הרישום ללקוחות המוכר שלהם אחראים על פעולות, שגיאות, ומחדלים של subagent, זה לא המצב הרצוי ביותר של שוק הנדל"ן של היום.
עדכון: מצב הייצוג הנוכחי בתעשייה
חוקי הנדל"ן הם ספציפיים למדינה, ויש כיסים עם חוקים שונים ושיטות עבודה. באזורים מסוימים עורכי דין עדיין לסגור עסקאות כדוגמה. עם זאת, רוב מה אני אדבר כאן היא הדרך בה אנו מתרגלים בהרבה מדינות בימים אלה.
Subagency פשוט לא נעשה הרבה יותר. מתווך הרישום אינו פועל כסוכן של המוכר, ואת הקונה של לא מיוצג על ידי מישהו עם חובות למוכר. בואו נסתכל על כמה וריאציות של ייצוג.
רוב המדינות דורשות צורה כלשהי של גילוי ללקוח או לקוח פוטנציאלי לגבי איך אתה תהיה המייצגים אותם בעסקה הנדל"ן שלהם. ודא שאתה מבין את הכללים של המדינה שלך ואת הדרכים השונות שבהן אתה יכול להיות נציג שלהם. החובות והחובות שלך ללקוח ישתנו באופן משמעותי בהתאם לסוג הייצוג אליו הסכמת חוזית.
המוכר של הסוכן או הסוכן של הקונה
אתה בעצם מתנהג כסוכן אמיתי, ובמצבים רבים, זה חייב להיות מוגדר במיוחד בכתב. יש לך חובות fiduciary על המוכר או הלקוח הקונה שלך:
- נאמנות: עליך לפעול אך ורק לטובת הלקוח שלך. אין אינטרסים אחרים שיכולים להיות בעלי קדימות, לרבות אינטרסים של הברוקר או הסוכן.
- סודיות: כל תקשורת סודית בינך לבין הלקוח שלך ומידע סודי חייב להישמר סודי לנצח. קיימים חריגים לצווי בית משפט.
- גילוי: יש לך חובה לגלות לקונה שלך משהו בעל מהות חומרית על העסקה או הנכס.
- ציות: אתה לא יכול לעשות שום דבר לא חוקי, אבל אם זה חוקי ואתה הורה על ידי הלקוח לעשות משהו, אתה צריך לעשות את זה.
- טיפול סביר: לקחת גישה מקצועית לכל עבודה עבור הלקוח ואתה צפוי להשתמש בזהירות סבירה לבצע את החובות שלך באופן מקצועי מאוד.
- חשבונאות: חשבונאות נכונה לכל הכסף או דברים אחרים בעלי ערך כי הם מופקדים לך על ידי הלקוח שלך.
ברוקר עסקאות או מנחה
בגלל יחסי סוכנות נדיר בימים אלה, רוב הברוקרים והסוכנים מתנהגים כמו ברוקרים העסקה או מנחים העסקה.
אתה לא סוכן, וחובות נאמנות לא נדרשים. למעשה, אתה תספק את אותה נאמנות, טיפול סביר, גילוי וחשבונאות בכל מקרה. אתה פשוט לא מוחזק ברמה גבוהה כמו שאתה כאשר אתה סוכן.
אחריות מסוכנת
היו לי כמה עורכי דין קונים בשוק שלי, ואני יכול להגיד לך שהם אף פעם לא רצו שאני לפעול כסוכן שלהם. אתה רואה, הסוכן והלקוח נחשבים כאחד מכמה בחינות. זה מערכת יחסים מעולה, הלקוח יכול באמת להיכנס לבעיות משפטיות עם הסוכן הלא נכון.
אתה רואה, אחריות עקיפה הוא הלקוח להיות אחראי על פעולות של הסוכן. בהנחה שום דבר מזויף, אבל טעות גדולה נעשה על ידי הסוכן, הלקוח יהיה מוחזק בדיוק כפי אחראי. אתה יכול לראות מדוע עורך דין לא רוצה להיות אחראי על טעויות של סוכן הנדל"ן עשוי לעשות.