שיעורי היוון הם כלי פופולרי בשימוש על ידי משקיעים הנדל"ן בהערכת הנכסים. הם משמשים גם כדי לעזור לקבוע את הרישום הנכון ומחירי המכירה עבור נכסים מסחריים. כאשר עובדים עם לקוחות משקיע הנדל"ן, סוכנים וברוקרים צריך להיות מסוגל לסייע להם בקביעת ההצדקה במחיר המבוקש של נכסים מניבים.
נדל"ן מסחרי להשכרה מניב הכנסה מסתמך על שיעורי שווי לסייע בהערכת נכסים.
לדעת את המחיר המבוקש ואת שיעור ההיוון של נכסים דומים יאפשר לך לעזור ללקוח שלך כדי לקבוע את ההכנסה נטו כי יידרש כדי להצדיק את המחיר ששולם. לא כל משקיע הוא עד מהירות על שיעורי שווי, ואתה יכול להוכיח את הערך והמומחיות שלך אם אתה יכול לעזור להם להשתמש שיעורי שווי עבור תמחור הנכס או הערכה.
קושי: קל
הזמן הנדרש: 5 דקות
הנה איך:
- קבל את שיעור ההיוון עבור נכסים דומים שנמכרו לאחרונה באזור.
- להכפיל את שיעור ההיוון לפי שווי הנכס כדי לקבוע את הרווח התפעולי נטו שיידרש כדי להצדיק את המחיר.
דוגמה: שיעור ההתייעלות עבור מתחמי דירות דומים הוא 12%, או 0.20, והמחיר המבוקש למתחם תמורת הרכישה הוא 300,000 $.
$ 300,000 X .12 = $ 36,000 בהכנסה נטו, כי יהיה צורך להצדיק את המחיר המבוקש.
מה אתה צריך:
- מַחשְׁבוֹן
עוד בנושא זה
אלה הם הבסיס.
כדי לסייע בהבנה מדוע שיעורי הכובע משמשים משקיעים מסחריים רכוש, בואו נסתכל על ההשקעה תמונה גדולה עבור נכסים רב משפחתי .
כלכלת סולם: נכסים רב משפחתיים, במיוחד דירות, מציעים כמה יתרונות הפחתת עלויות עקב כלכלת הגודל. עם יחידות מרובות במיקום אחד ולעתים קרובות תחת קורת גג אחת, יש חיסכון בעלויות בכל דבר, החל משירותים עירוניים ועד תיקונים.
זה גם הרבה פחות יקר ליחידה לבנות דירות.
השפעה פחותה של הפסדים פנויים: אם אתה הבעלים של יחיד השכרת רכב הביתה וזה ריק במשך חודשיים, אתה מפסיד 100% מהכנסות השכירות שלך. אם זה דופלקס, זה 50%, וארבעה plex הוא 25%. אבל, אם אתה הבעלים של יחידת דיור 100 יחידה, כי יחידה אחת להיות ריק במשך חודשיים רק לאבד אותך 1% לחודש בהכנסות השכירות!
המלווים להשתמש שווי שער: כאשר אתה מקבל משכנתא על הבית האישי שלך, זה הכל על היסטוריית האשראי שלך ואת ההכנסה. כשמדובר ההלוואות המסחריים, זה הרבה יותר על הכנסה נטו מכסה את תשלומי המשכנתא. יש בדרך כלל בעלי משקיע מרובים, וציוני האשראי שלהם אפילו לא נחשב ברוב המקרים. הביצועים הפיננסיים של הנכס הם הקריטריונים העיקריים המלווה. אם הנכס במצב טוב והמספרים לעבוד, אז ההלוואה קורה ברוב המקרים.
אז איך יכול שווי שער צפו?
העניין הוא כי שיעור הכובע של הנכס יש הרבה גורמים מעורבים. במיוחד, את עלויות הניהול ותפעול, כמו גם דמי השכירות השוררים, יקבע את הרווח הנקי. לכן, אם דמי השכירות הם מתחת לשווי השוק או ההוצאות גבוהות יותר ממה שהם צריכים להיות, שיעור הכובע לא יכול לשקף במדויק את הערך של הנכס.
זה איך barcains הם חשפו על ידי הקונים. נניח כי בעל הפרויקט דירה בא לשנוא איתור וראיון דיירים חדשים. בעל זה שמח לדכא דמי השכירות כדי לשמור על הדיירים משלמים טוב ביחידות. אז, דמי השכירות יכול להיות הרבה מתחת לדיירים אחרים יהיה מוכן לשלם עכשיו. רכישת הנכס ולתת חכירה לפוג, העלאת דמי השכירות והחלפת הדיירים תשנה את ההכנסה נטו הרבה ואת שיעור הכובע גם כן.
בצד השני, אם הבעלים הנוכחי לא לצפות בעלויות שלהם, ההוצאות עשוי להיות גבוה יותר מאשר הם צריכים להיות. נניח שהם משלמים יותר מהנדרש עבור הוצאות ניהול, עובד ותיקון. רק להביא את ההוצאות האלה לתוך הקו יכול לעשות הבדל עצום.
הלקח כאן הוא כי שער שווי הוא מדידה של ביצועים, לא ערבות של ערך.
בדוק את דמי השכירות וההוצאות להזדמנות.