השלילי של בעל המתווך למכור את נכס ההשקעה
עמלה
הראשון שלילי הרישום של נכס ההשקעה שלך עם המתווך הוא שאתה צריך לשלם עמלה של המתווך.
אתה יכול לצפות לשלם בכל מקום בין שלושה אחוזים ועשרה אחוזים כמו עמלה. סכום הוועדה יהיה תלוי במספר גורמים, כגון הערך של הבית, כמו גם את תנאי החוזה כי אתה משא ומתן עם המתווך.
כאשר אתה גורם עמלה של המתווך, הוא יכול לאכול במהירות לתוך כל פוטנציאל הרווח שתבצע על מכירת הנדל"ן להשקעה. לדוגמה, המתווך הוא גובים עמלה של 10 אחוזים. מחיר המכירה של הנכס שלך הוא $ 500,000. זה אומר המתווך עומד לעשות 50,000 $ כמו עמלה. אם אתה גורם $ 425,000 הלוואות כי אתה צריך לשלם עם מכירת הנכס ואת המתווך $ 50,000 עמלה, אתה רק לעשות $ 25,000 מהמכירה. זה חצי מה המתווך יעשה! אתה צריך לקבוע אם היתרון המתווך מביא שווה את עלותם.
חוזה לטווח ארוך
עוד נפילה של הרישום הנכס שלך עם המתווך הוא שאתה יכול להיות נעול לתוך חוזה לטווח ארוך.
מתווכים רבים לא ייקח את העסק שלך, אלא אם כן אתה מסכים לעשות רישום בלעדי איתם. זה אומר שאתה לא יכול לרשום את הנכס עם כל אחד אחר עד החוזה שלך עם פג. לדוגמה, המתווך עשוי לדרוש שלושה חודשים בלעדי הרישום איתם כדי להסכים לקחת על העסק שלך.
חתימה על חוזה לטווח ארוך יכול להיות דבר רע אם אתה מחליט כי המתווך אינו מתאים לך. אתה עשוי להרגיש את המתווך לא עובד מספיק קשה, לא מחירו את הרישום במדויק או שאתה פשוט לא יכול להסתדר איתם ברמה האישית.
זה יכול להיות קשה לצאת מחוזה ללא השלכות משפטיות, אז אתה יכול להיות נאלץ להמתין את משך החוזה בעוד הנכס שלך יושב על השוק. אם אפשר, ייתכן שתרצה לעשות רישום חודש אחד הרישום עם המתווך כדי לראות אם אתה מרגיש בנוח עם אותם לפני להתחייב משהו יותר לטווח ארוך. אתה יכול גם לבחור לעבוד עם המתווכים שאינם דורשים רישומים בלעדיים, עם זאת, המכשול כאן היא כי מתווכים אלה לא יכול להפוך את הרישום שלך בראש סדר העדיפויות.
מחיר שגוי
בעיה נוספת אתה יכול להיתקל אם אתה ברשימה נכס ההשקעה שלך עם המתווך היא שהם ברשימה את הנכס במחיר הלא נכון.
- Overprice- המתווך עשוי מחיר הנכס שלך מעל שווי השוק האמיתי של הנכס. מתווכים רבים לעשות את זה כדי לתת קצת מקום להתנועע למשא ומתן. עם זאת, אם מחיר הרישום גבוה מדי מעל שווי השוק, קונים פוטנציאליים אולי אפילו לא טורחים לראות את הנכס. ככל הנכס יושב על השוק, staler הרישום מקבל ואתה יכול להיות קשה יותר למצוא קונה מבלי להוריד באופן משמעותי את המחיר.
- Underprice- המתווך יכול לרשום את הנכס שלך תחת שווי השוק האמיתי של הנכס. זה יכול להיות בגלל המתווך לא יודע את שווי השוק האמיתי של הנכס כי אין הרבה comps זמין או כי הם מנסים לקבל את הנכס נמכר מהר. כך או כך, זה מחיר הרישום נמוך הוא חיתוך לתוך הרווח הפוטנציאלי שאתה יכול לעשות על הנכס.
במיוחד עם עמלה גדולה כי פקיד המתווך, אתה מצפה להם מחיר מדויק הנכס שלך. תמחור לא מדויק שיכול להשפיע על הרווח שלך הוא אחד שלילי של שכירת המתווך.
מאי לא יש מומחיות עם נכס להשקעה
מתווכים הם אנשי מכירות. המתווך עשוי להוביל אותך להאמין שיש להם ניסיון רב למכור נכסים multifamily. עם זאת, ככל שחולפים שבועות, אתה מבין שאין להם מושג מה הם עושים.
הנכס שלך יושב על שוק לאחר שבוע המתווך לא יכול למצוא כל הקונים מעוניינים.
אם הנכס שלך להשקעה הוא בית משפחה אחת או אפילו שני משפחה, זה יכול להיות קל יותר עבור מתווכים למצוא קונים המעוניינים. עם זאת, רב משפחות מרובות נכסים מסחריים עשויים לדרוש המתווך עם ידע נרחב ואנשי קשר עם קונים ומוכרים בשוק מסוים זה. סוגים אלה של נכסים יכולים להיות רשומים לעתים קרובות במכירות פומביות של רכוש. בדיוק כפי שיש רואי חשבון המתמחים בהכנת המס עבור נכסי השקעה , ישנם מתווכים אשר מתמחים במכירת נכסי השקעה.
מאי לא להיות המתווך טוב
קון הסופי של הרישום הנכס שלך עם המתווך הוא המתווך פשוט לא יכול להיות טוב בעבודה שלהם. הם עשויים לקחת על עצמו רישומים רבים מדי ולכן אינם מסוגלים להקדיש תשומת לב מספקת רכוש שלך. הם אולי לא ידע מספיק על הנכס שלך או של השכונה.
הם עשויים להיות לא מקצועי בדרך שבה הם להתמודד איתך או קונים פוטנציאליים. הם עשויים להיות קשה לעבוד עם לשפשף אותך או קונים פוטנציאליים בדרך הלא נכונה. הם יכולים פשוט להיות עצלן ו להכניס מעט מאמץ כדי לקבל את הנכס נמכר. בכל פעם שאתה לשכור מישהו לעשות משהו, אתה שם את האמונה בהם והם בטוחים כי הם יכולים ו יספקו על מה שהם הבטיחו.