דברים לשקול בעת הערכת נכסים מניבים

כאשר אתם מחפשים לקנות נכס מניב, ישנם ארבעה שיקולים אשר יכול לעזור לך לעשות את הבחירה הטובה ביותר. אלה ארבעה גורמים הבאים יכולים לעזור לך להעריך את ההשקעה:

• מקום
• פיננסים
• תיקונים
• שוק נוכחי

להעריך את המיקום של הנכס

מיקום הוא אחד הדברים החשובים ביותר שיש להביא בחשבון בעת ​​הערכת פוטנציאל ההשקעה נכס. זה יכול לעזור לך לעשות ניחוש משכיל על הפוטנציאל של הנכס להעריך לאורך השנים.

לדוגמה, גורו הנדל"ן רוברט קיוסאקי מדבר על היתרונות של רכישת נכס הכנסה ליד הקהילה בקולג '. ההיגיון הוא, תמיד יש היצע מספיק של הדיירים, ההורים של התלמידים בדרך כלל לשלם את שכר הדירה ואתה יכול לעתים קרובות תשלום שכר דירה גבוה יותר בגלל רצוי של האזור וביקוש מוגבר לדירות.

מה השכונה

• האם זה פרברי או עירוני?
• האם זה קרוב לחנויות קמעונאיות, רכזות תחבורה, בתי חולים ובתי ספר?
• איזה סוג של דייר ירצה לגור שם? (משפחות, קשישים, רווקים, מעמד הביניים וכו ')
• האם יש מספיק היצע של הדיירים באזור?
• האם זה קרוב למגורים הנוכחיים שלך? אם זה רחוק, תצטרך לקחת בחשבון את עלויות הנסיעה במונחים של עלויות כספיות מן הנסיעות ואת עלויות הזדמנות מפסידה האבודה.
• האם השכונה יציבה, מתרחבת או יורדת? האם יש הרבה נכסים פנויים או יש הרבה בנייה חדשה?

• האם אתה רואה הזדמנות לצמיחה בעתיד? לדוגמה, קו רכבת חדש המתחבר לעיר גדולה נבנית, או חברה חדשה היא עוברת לאזור ויצירת מקומות עבודה חדשים. אלה יכולים להגדיל באופן דרמטי את הכדאיות של המיקום.

להעריך את הנכסים של הנכס

דע את התקציב שלך

• כמה אתה יכול לשים לתוך השקעה זו?
• כמה אתה יכול להרשות לעצמך להפסיד?
• אם אתה צריך כספים נוספים, מאיפה אתה מקבל אותם?
• מה יהיה תשלום המשכנתא החודשי שלך ואת הריבית להיות?

תסתכל על הערך של הנכס

• שאל לראות את ההכנסה בפועל ואת הסדינים הוצאות עבור הנכס. אם אף אחד אינו זמין, ודא כי אתה יכול לחזות באופן סביר את עלויות התפעול.
• חישוב הרווח התפעולי נטו (NOI) עבור הנכס.
• מהו שיעור פנויות רגיל באזור שלך?
• מהו שכר הדירה הצפוי עבור הנכס?
• מה יהיה ביטוח עלות?
• כמה מסים?
• מה עלות אחזקת הנכס ?
• האם קבעת את שיעור ההיוון של השוק (שער שער) ? אם אתה לא מודע של שווי השוק שלך בשוק, כדאי להתייעץ עם מתווך הנדל"ן המקומי.
• ברגע שיש לך לקבוע את שער שווי, עכשיו אתה יכול לחלק את NOI לפי שווי שווי ולקבל את הערך הנוכחי של הנכס.
• האם עשית ניתוח שוק השוואתי (CMA)?
• מה הם בתים דומים באזור מוכר? בין אם אתה קונה נכס מניב או מחפש להעיף בית, אתה רוצה לוודא שאתה לא משלם יותר עבור הנכס.

להעריך מה התיקונים נחוצים

מה תיקונים אתה נוח עם?

• האם אתה רוצה נכס רק צריך מעיל של צבע שטיח חדש, אתה בסדר עם כמות מתונה של עבודה או שאתה נוח עם גמילה גמילה (אינסטלציה חדש, חשמל, רצפות, קירות, וכו ')

אתה יכול להרשות לעצמך לבצע תיקונים אלה?

• עלות התיקונים ישתנו מאוד בהתאם אם אתה מסוגל לעשות את זה בעצמך או אם אתה צריך לשכור מישהו אחר לעשות את זה.
• תקציב הבנייה שלך עבור חומרים אומנות ישתנה גם בהתאם אם אתה שיפוץ מיליון דולר הביתה או חמישים אלף דולר השכרת נכס.
• כלל כללי נוסף הוא, תיקונים תמיד יעלה יותר ממה שתכננת. אם אתה שוכרים קבלן, עבודה של שבועיים לעתים קרובות הופך ארבעה שבועות. גם אם אתה עושה את התיקונים עצמך, עלויות יכול לצאת מכלל שליטה. לדוגמה, אתה מתכנן להקים קיר גבס חדש בחדר עבור 800 $. כאשר אתה פותח את הקירות, אתה מוצא התפשטות של טרמיטים ואת הצורך לא רק להשמיד אלא גם מחדש מסגרת הקירות. הוצאות בלתי צפויות כמו אלה יתווספו במהירות. אתה לא רק להיות נפגע עם תקציב בנייה גבוהה יותר, אבל אתה תשלם עלויות מימון נוספות, המכונה "עלויות רך", לשלם את המשכנתא, ארנונה, ביטוח על הנכס פנוי בזמן תיקונים נוספים אלה הושלמו.

להעריך את ההשקעה לעומת השוק הנוכחי

מנסה להעיף McMansion במהלך המיתון לא יהיה המיזם הקל ביותר. בשנת מיתון, רכישת נכס foreclosed להשכיר לדיירים עשוי להיות הימור טוב יותר להצלחה. אתה צריך להסתכל על מה הוא מגמת בשוק הנדל"ן עכשיו ולהתאים את התוכנית בהתאם.

אם אתה קונה כי מקמנסיון ויש לי את הכסף להחזיק אותו במשך שבע שנים עד שאתה יכול למכור אותו עבור רווח, אז, כן, זה יכול להיות השקעה טובה. דבר נוסף להסתכל בעת רכישת הנכס הוא ערך resale שלה. נכסים רצוי מאוד הם אלה שניתן בקלות קנה ומכר ללא קשר לשוק. הם תמיד ביקוש. תחשוב עליהם כעל צרכים, כמו לחם ומים.

אנשים לא צריכים בית עם בריכה inground וחדר טלוויזיה ההקרנה. אנשים צריכים בית עם חדר אמבטיה נקי וגג חזק. אתה רוצה את הנכס שלך כדי לערער את הסכום הגדול ביותר של אנשים אז יש לך את המספר הגדול ביותר של דיירים פוטנציאליים וקונים.