הגישה השוואה המכירות היא הבסיס של CMA הנדל"ן מקצועי, ניתוח שוק השוואתי . זהו תהליך המשמש לקבוע את שווי השוק הנוכחי של הנכס מבוסס על המכירות האחרונות של נכסים דומים באזור.
התוצאות של החישוב משמשות כדי לעזור ללקוח המוכר הביתה הרישום כדי להחליט על המחיר שבו לרשום את רכושם.
מומחי נדל"ן משתמשים גם בתהליך CMA כדי לסייע לקונים לקבוע אם מחיר הבית הוא הוגן ובהתאם לפעילות השוק הנוכחית. הסוכן, אם להיות יסודי יעשה שניים מהם, אחד באמצעות נכסים שנמכרו לאחרונה ועוד באמצעות נכסים רשומים כיום באמצעות מחירי הרשימה שלהם. הסיבה לכך היא כי השווקים משתנים ללא הרף, והם רוצים לראות את המאפיינים הקיימים כיום, כי הם התחרות. בהתבסס על המלאי והביקוש הנוכחיים, עשויה להיות סיבה להוריד או להעלות את מחיר הרישום שנקבע בנכסים הנמכרים CMA.
תהליך CMA
יש תהליך מובנה עושה CMA, ויש כמה דרישות בסיסיות חשובות :
- מאפיינים השוואתיים שנבחרו צריכים להיות דומים למאפיין הנושא ככל האפשר:
- מספר חדרי שינה
- מספר אמבטיות
- גודל מדה מרובע
- גודל מגרש
- מאפיינים דומים צריך להיות בקרבת מקום ככל האפשר, באותה שכונה או מחלקה היא הטובה ביותר.
- תאריך המכירות שלהם צריך להיות האחרון ככל האפשר. אם comps '(השוואות') נמכרו תאריכים רחוק מדי בעבר, הם כבר מבוגר מדי כדי להיות מדויקת עבור השוק הנוכחי. אם אין מספיק קרוב תכונות עבור comps, ולאחר מכן להעביר קצת יותר רחוק במרחק הצורך.
לכן, עם זה בחשבון, בואו נסתכל על דוגמה כללית של CMA פשוט.
- יש לנו רכוש הנושא שלנו, 3 BR, 2 BA BA 1900 מטר מרובע בגודל עם שני המוסך המצורפת לרכב.
- הבית הוא על יחידת מחלקה סטנדרטית דומה מאוד בגודל לכל האחרים.
- שלושה בתים דומים נמצאו באותה תת-יחידה.
- שניים מהבתים היו קרובים מאוד, עם אותם חדרי שינה, אמבטיות ומוסכים.
- בבית אחד היה חדר שינה נוסף וחצי אמבטיה. המחיר שנמכר של בית זה הופחת על ידי ערך הבנייה החדש של חדר שינה וחצי אמבטיה לעשות את זה דומה לנושא הנושא שלנו.
- הסרט המרובע של הבתים היה קרוב אך לא מדויק. אז, שלוש comps 'המחירים היו מחולקים לפי רגל מרובע בהתאמה שלהם כדי לקבל מחיר נמכר לכל רגל רבוע. אלה היו ממוצעים למספר אחד.
- מספר זה הוכפל על ידי 1,900 מטרים רבועים של הנכס הנושא כדי לקבוע את הערך המשוער שלה בשוק הנוכחי.
עכשיו, עבור המוכר ומקצוען הנדל"ן, זה בדרך כלל ככל שהם הולכים. עם זאת, הייתי מציע ניתוח שוק נוסף כדי לראות את התחרות הנוכחית, כפי שאני עושה עבור קונה. CMA נוספת נעשית באופן דומה. עם זאת, עכשיו אנו מוצאים שלושה comps כי הם למכירה ולהשתמש שלהם הרישום המחירים.
שוק זה לדוגמה היה די עסוק, ויש יותר מכירות מאשר רישומים חדשים בשבועות האחרונים. המלאי הנוכחי של בתים למכירה נמוך יותר, ומחירי הרישום של שלושת comps שלנו עולה כי מחיר הרישום הערכה של CMA רגיל יכול להיות מוגברת. אנחנו נשארים על הקצה הנמוך של מחירי הבתים התחרותיים עבור יתרון המכירות וללכת לשוק.
אז, מה שונה בתהליכים אלה הערכה? שמאי משתמש comps גם, אולי comps אותו. עם זאת, שמאי הוא בדרך כלל עובד עבור משאיל, ולכן העבודה שלהם שונה. הנדל"ן מקצועי רוצה לקבל את המחיר הגבוה ביותר האפשרי עבור המוכר שלהם. שמאי רוצה ערך המכסה את ההשקעה של המלווה אבל לא מנופח.