מה הם חובות הנאמנות?
ראשית, להבין כי חובות נאמנות נדרשים רק אם מקצוען הנדל"ן פועל קיבולת "סוכן". בעוד כולם עשויים להיקרא סוכני נדל"ן, העובדה היא כי מעט מאוד עסקאות בימים אלה מעורבים סוכן נדל"ן בפועל מתנהג כסוכן.
ברוב המדינות, בפועל של "סוכנות" בתחום הנדל"ן הוא גוסס. בעבר, את התיווך הרישום היה תמיד "סוכן" של המוכר.
כאשר ברוקר אחר הביא קונה, כי התיווך הפך "סוכן משנה" של המוכר. לא קשה לראות את הבעיה כאן. הקונה המסכן באמת אינו מיוצג על ידי אף אחד, ו "הסוכן" שלהם הוא באמת נדרש להיות נאמן לאינטרסים של המוכר.
תת סוכנות כמעט נעלם, עם קונים המיוצגים עכשיו על ידי מקצוען נדל"ן אשר עובד לטובתם. עם זאת, זה נדיר עבור הנדל"ן מקצוען להיות מתנהג כמו "סוכן אמיתי". הם נקראים "ברוקרים העסקה", "מנחים", או מונחים אחרים, כי אין לרמוז כי הם סוכנים בפועל של הקונה.
רוב המדינות יש לחוקק עכשיו חוקים הדורשים מסמך חתום מסוים שעושה את הנדל"ן מקצועי סוכן. בדרך זו אין אי הבנה לגבי מה נדרש מהסוכן ומה הלקוח מצפה. הם מבחינה טכנית "לקוח" אם יש יחסי סוכנות.
ברוב המקרים בימים אלה, סוכן הנדל"ן פועל בתפקוד אחר , לפעמים נקרא "מנחה" או "נציג".
עם זה מן הדרך, בואו נסתכל על דרישות מורחבת, או חובות, על מצב "סוכנות".
- נאמנות: זוהי חובת סלע הדורשת כי הסוכן תמיד לפעול רק לטובת הלקוח. אין עניין אישי, משפחתי או עסקי יכול לקחת עדיפות על פני האינטרסים של הלקוח.
- סודיות: גם לאחר השלמת העסקה, אל העתיד, הסוכן חייב תמיד לשמור על סודו של הלקוח ואת הסודות.
- גילוי: על הסוכן לחשוף בפני הלקוח את כל המידע המהותי והחשוב. כדי לעזור להחליט אם משהו הוא חומר, לחשוב: היה הלקוח לשנות החלטה על קנייה או מכירה או לשנות משא ומתן על סמך המידע אם גילה.
- ציות: כל עוד זה לא בלתי חוקי לעשות זאת, הסוכן חייב לעשות מה הלקוח רוצה שהם יעשו.
- טיפול סביר ודיליג'נס: להיות מוכשר ולעשות את העבודה הנכונה.
- חשבונאות: חשבון עבור כל הכספים או רכוש השייכים ללקוח.
אם לסדר אותם מחדש, הם יותר קל לזכור באמצעות ראשי התיבות OLDCAR עבור האות הראשונה של כל חובה. להיות סוכן אמיתי היא רמה גבוהה הרבה יותר של ייצוג, ואין מקצוען נדל"ן צריך להיות מתרגל כסוכן ללא הבנה מלאה של מה זה אומר, כמו גם את אישור הברוקר שלהם.
הסעד אם הנאשם הוא שבר
אז, מה הלקוח יכול לעשות אם הסוכן אינו מבצע כנדרש?
ביטול:
כאשר מדובר בהפרת חובות נאמנות על ידי סוכן נדל"ן, רשאי המנהל לבקש מבתי המשפט לבטל את החוזה ולהחזירם למעמדם לפני הכניסה להסכם.
זה יכול להיות כרוך בהחזרת הנכס למוכר והחזר כספי הרוכש. אין צורך להיות משהו לא הוגן לגבי העסקה עצמה, רק את הפרת חובות הנאמנות על ידי הסוכן.
חילוט של הוועדה:
שום תשלום אינו זכאי לסוכן נדל"ן המפר את חובות הנאמנות שלהם. לכן הסוכן יכול להידרש להחזר כל פיצוי שהתקבל.
נְזִיקִין:
הפרת חובות נאמנות על ידי סוכן נדל"ן עלולה לגרום נזק לעקרון הלקוח שלהם. אם כן, הסוכן יידרש לפצות את הלקוח בגין נזקים אלה. נניח שהסוכן עבור המוכר של הנכס לא הציג הצעה טובה יותר למוכר מאשר זה שהם קיבלו. הסוכן יידרש לפצות את המוכר על ההבדל בהצעות הנמוכות והנמוכות יותר.
אם יש לך עורך דין כמו לקוח הנדל"ן, הם כמעט תמיד אומר לך שהם לא רוצים "סוכן". הם אינם רוצים חשיפה לאחריות עקיפה .