חוק סוכנות הנדל"ן: איך הסוכנות נוצר

מעמד המגדיר את חובותיהם של הסוכנים והזכויות של הלקוח

סוכנות אקספרס

סוכנות אקספרס נוצרת על ידי הסכם בעל פה או בכתב בין המנהל לבין הסוכן. הוא מציין את כוונתם המפורשת למצב ייצוגי זה.

בנדל"ן, סוכנות נוצר בדרך כלל על ידי או הסכם רישום בכתב עם המוכר או הסכם סוכנות הרוכש עם הקונה. מדינות מסוימות מאפשרות הסכמים מילוליים, אך רובן לא.

סוכנות משתמעת

ניתן גם ליצור יחסי סוכנות על ידי פעולות של הצדדים.

אם סוכן נדל"ן לוקח על עצמו את האחריות כי הם בדרך כלל אלה של סוכן, אך לא חתמה על הסכם סוכנות, היא עדיין עשוי להיחשב סוכן באמצעות סוכנות מרומזת. באותה מידה, אם הלקוח שואל את הסוכן עבור ייעוץ או פעולות שהם בדרך כלל אלה סוכנות, אז סוכנות משתמעת יכול להיווצר.

מדינות מסוימות יצרו חקיקה ספציפית כי אין סוכנות יכולה להתקיים ללא הסכם סוכנות בכתב. זה עוזר למנוע סוכנות משתמעת מקרית.

אל תהפוך סוכן כפול שלא פורסם

במדינות שלא שולל סוכנות מרומזת, אם יש לך סוכנות ייצוג מעמד עם הלקוח הרישום שלך, להיות זהיר מה אתה עושה אם אתה עובד עם קונה מעוניין ברישום זה. ראשית, היית צריך לחשוף את מצב סוכנות לקונה ולאחר מכן לא מתחייב חובות זה מרמז כי אתה גם הסוכן שלהם.

הדרך זה נעשה בעיקר היום

הרישיון שלי נתקע בניו מקסיקו, אבל אני גם החזיק רישיונות הברוקר בטקסס וקולורדו בעבר.

מדינות רבות עכשיו יש מסמכים וגילוי כי תמיכה " עמילות העסקה ", או נקרא על ידי שמות אחרים, ייצוג של קונה או המוכר ללא "סוכנות". המונח סוכן נדל"ן לעתים רחוקות אומר כי עוד בימים אלה.

אז, אני יכול לקחת רשימה ולא להיות סוכן עבור המוכר, וזה בדיוק מה שתמיד עשיתי.

הפעם היחידה שאלת הסוכנות הגיעה עם קונה או מוכר היתה אם אני עובד עם עורך דין או שופט. מסיבה כלשהי, אני משכה אותם עם אתר האינטרנט שלי. הם לא רצו שאני אהיה הסוכנת שלהם בגלל אחריות עקיפה .

אחריות מפוקפקת מעמידה את לקוחו של הסוכן בסיכון לפעילות הסוכן. אז, אם הייתי עושה משהו לא בסדר או לעשות טעות, הלקוח שלי יהיה אחראי גם כן. האנשים המשפטיים האלה ידעו שהם לא רוצים את הסיכון הזה, למרות שהם ידעו שאני עוקב אחרי הכללים בזהירות.

כאשר עבדתי עם קונים, תמיד עבדתי כמתווך העסקה, אף פעם לא סוכן. הם כמעט אף פעם לא שאל, ואת טופס גילוי המדינה שלנו בבירור את חובותי ללקוח שלי. הנה הם ישר מן החוק:

יושר והגינות סבירה כמפורט בהוראות סעיף זה;

ב. ציות לדין הוגן, חוקי המדינה והדיפלומטיה הפדראלית, חוק הרישוי של ניו מקסיקו והוראות ועדת הנדל"ן, וחוקים ותקנות מקומיים, מקומיים ופדרליים רלוונטיים אחרים;

ג. ביצוע כל ההסכמים בכתב עם הלקוח או הלקוח;

.ד סיוע ללקוח או ללקוח של הברוקר בהשלמת העסקה, אלא אם הוסכם אחרת בכתב על ידי הלקוח או הלקוח, לרבות:

1. הצגת כל ההצעות או הצעות-הנגד בזמן; ו
2. סיוע בהתמודדות עם תנאי החוזה ועם השלמת העסקה; אם המתווך בעסקה אינו מספק את השירות, העצה או הסיוע המתוארים בסעיפים) 1 (ו-) 2 (לסעיף קטן ד 'של 16.61.19.8 NMAC, הלקוח או הלקוח חייבים להסכים בכתב כי המתווך אינו צפוי לספק שירות, ייעוץ או סיוע כאמור, והברוקר יחשוף את קיומו של הסכם כאמור בכתב לברוקרים האחרים המעורבים בעסקה;

ה. הודאה על ידי הברוקר, כי ייתכן שיהיו עניינים הקשורים לעסקה הנמצאת מחוץ לבורסה של ברוקר קשרי או למומחיות, וכי הברוקר השותף או המתווך המוסמך ימליצו על כך שהלקוח או הלקוח יבקשו ייעוץ מקצועי בנושאים אלה;

F. חשבונאות מיידית עבור כל הכסף או רכוש שקיבל הברוקר;

.ז גילוי בכתב ללקוח או ללקוח ולברוקרים אחרים המעורבים בעסקה של ניגוד עניינים פוטנציאלי שיש לברוקר בעסקה לרבות אך לא רק:

1. כל קשר מתווך בכתב הברוקר יש עם כל צד אחר לעסקה או;
2. כל עניין מהותי או קשר של אופי עסקי, אישי או משפחתי שיש לברוקר בעסקה;
3. אפשרויות אחרות של קשרי תיווך זמינים בניו מקסיקו;

.ח גילוי בכתב של כל עובדה מהותית מהותית המוכרת בפועל על ידי הברוקר המשויך או הברוקר המזכה על הנכס או על העסקה, או על היכולת הפיננסית של הצדדים לעסקה להשלמת העסקה; עובדות מהותיות שליליים המחייבות גילוי אינן כוללות מידע המכוסה על ידי חוקי הדיור הפדרליים או חוק זכויות האדם של ניו מקסיקו;

תחזוקת כל מידע סודי שנלמד במהלך כל יחסי סוכנות קודמים, אלא אם כן הגילוי הוא בהסכמת הלקוח לשעבר או נדרש על פי דין;

ג ', אלא אם כן הוסמך אחרת בכתב, ברוקר קשורה או מתווך זכאי לא יגלה ללקוח שלהם או הלקוח במהלך העסקה כי הלקוח המוכר שלהם או הלקוח ציין בעבר שהם יקבלו מחיר המכירה פחות מהמחיר המבוקש או המפורטים של נכס ; כי לקוח הקונה שלהם או הלקוח ציין בעבר שהם ישלמו מחיר גדול יותר מהמחיר שהוגש הצעה בכתב; המוטיבציה של הלקוח או הלקוח למכירת או רכישת נכס; כי הלקוח המוכר שלהם או הלקוח או לקוח הקונה שלהם או הלקוח יסכימו לתנאי מימון אחרים מאלו המוצעים; או כל מידע אחר שנדרש בכתב על ידי הברוקר של השותף או על ידי הלקוח או הלקוח של המתווך כדי להישאר חסויים, אלא אם כן נדרש גילוי על פי חוק.

זה מטפל בכל החששות הלקוחות שלי אולי.