עסק תפעולי אינו נדל"ן ולא צריך להיות נמכר ככה
מכירת עסק עובד , גם כאשר הנדל"ן כלול, דורש גישה שונה מאוד הערכה. לעתים קרובות מדי סוכני נדל"ן מתווכים לא מבינים את ההבדל, כפי שהם לא מקבלים את זה בקשות רבות עבור סוג זה של העסקה לערבב.
כאשר בעל עסק גם הבעלים של הנדל"ן, הם ירצו גם לסגור את העסק ולמכור את הנדל"ן או למכור את שניהם . סוכני נדל"ן מתווכים מתפתים לרשום את שניהם יחד, וזה יכול להיות טעות.
עסק תפעולי הוא חיה שונה מאוד מן הנדל"ן שבו הוא מתגורר. יש גם הסכמים חוזיים שונים מאוד הדרושים כדי להעביר נכסים עסקיים. הם לא כמו רכוש אמיתי, והוא יכול להכיל ערבויות נפח ואת הקיים הלקוח / בסיס נתונים דמוגרפיים. פרמטרי ההערכה שונים מאוד, שכן לעסקים עובדים יש שיקולי "רצון טוב" כמו גם הסכמים חוזיים קיימים ואולי ספק. לפעמים הם לא יכולים לעבור לבעלים חדש.
מקצועני נדל"ן
מקצועני הנדל"ן, במיוחד אלה בנישה המסחרית, יש את הידע והניסיון לנתח הכנסות השכירות והוצאות, הצגת אותם ללקוח שלהם / לקוח לקבלת החלטות. איפה הם יכולים לקצר הוא בניתוח עסק מנקודת מבט כלכלית. יש הרבה מתחת לפני השטח, ובדיקה של רווח & הפסד ומאזן לא מתחיל להגיע העובדות האמיתיות.
באזור הכפרי שבו אני מתאמן, מתווך נדל"ן רשם עסק למכירה, וזה היה ללא הנדל"ן. הבניין הושכר. כפי שהיה לי לקוח מעוניין, התקשרתי וביקשתי את הנתונים הכספיים, קבלת P & L מאזן. התקשרתי בחזרה וביקשתי תזרים מזומנים.
הברוקר לא ממש ידע מה אני מבקש.
P & L של העסק הוא לעתים קרובות מאוד שונה תזרים ; רק לשאול סוכן IRS. אחד היתרונות של בעלות על עסק הוא מקבל כמה הפסקות על ידי ניכוי הוצאות כעסק זה יהיה אישי אחרת. אנחנו לא מדברים בהכרח על פעילות בלתי חוקית או השתמטות ממס. דוגמה תהיה ניכויים עבור הרכב ואת העלות של המבצע, כפי שהוא יכול לשמש הן אישי פעילויות עסקיות.
זה היה עוול ללקוח שלו כדי לרשום את העסק שלו כאשר הבסיסית ביותר של דרישות לא היה בתוך בסיס הידע שלו. כל עסק טוב ברוקר ידרוש ניתוח תזרים מזומנים מלקוח שלהם כאחד המסמכים הפיננסיים החשובים ביותר. התאמות לערך העסק מבוצעות על פי פריטים בתזרים המזומנים , לרבות:
- גיליונות אלקטרוניים מפורטים של כל ההכנסות
- פירוט של כל ההוצאות
- מה ההוצאות הן למעשה לטובת הבעלים
- הסתגלות בחזרה להכנסה עבור אלה הבעלים תועלת ההוצאות כי ייעלם (לא הוצאות לבעלים חדש)
- בנוסף להוצאות עבור הבעלים תועלת עלויות אשר ידרוש הקונה החדש כדי להגדיל את ההוצאות (הבעלים הצליח / הקונה יהיה לשכור מנהל)
בקריירה קודמת, מכרתי עסק לחברה שפועלת בבורסת ניו יורק.
הם שלחו צוות של רואי חשבון שבילו כמה שבועות, בעיקר אימות תזרים המזומנים שלי. דוגמה של הוצאה הבעלים כי היה הולך משם היה המשאית שלי. החברה סיפקה לי רכב, כל ההוצאות, התחזוקה והדלק כללו. הם הוסיפו בחזרה את ההוצאות והגדילו את הערך של העסק שלי, שכן זה לא היה חשבון אמיתי שהם יצטרכו לשלם לאחר הרכישה.
כפי שאמרתי ברשימה פריט, אם בעל המכירה גם ניהל את העסק, ולא לשלם לעצמם משכורת בשוק, אז הקונה יצטרכו להתאים את הערכתם של העסק כלפי מטה בשל הצורך של שכירת מנהל ב - שכר שוק.
כפי שאתה יכול לראות, ישנם מספר גורמים שהופכים את ההערכה של העסק ההפעלה שונה בהרבה ממכירת הנדל"ן. ואפילו לא נכנסנו למלאי.
דבר נוסף לגבי הערכת שווי העסק הוא דרכים שונות זה מחושב בהתאם לתעשייה או סוג העסק.
ברור כי רוב אנשי מקצוע הנדל"ן לא צריך להיות מעורב בתיווך של מפעלים עסקיים ההפעלה, אלא אם כן יש להם ניסיון ומומחיות לעשות את זה. גישה הרבה יותר טוב יהיה לשותף עם ברוקר עסקים שלא עושה תיווך נדל"ן. זה יהיה יחסי תועלת הדדית, עם כל אחד מכם להביא חוויה מקסימלית ערך ללקוח / הלקוח.