משקיעים נדל"ן, אם זה מועיל מבחינה כלכלית, יכול להניח משכנתא קיימת מהמוכר בעת רכישת נכס להשקעה. כאשר זה נעשה, יש פרופורמה נדרש ריבית המשכנתאות הניח.
כמו הריבית המשכנתא משולמת בפיגור, המוכר יהיה חייב את הקונה עבור ריבית "אל או דרך" מועד הסגירה, כמו הקונה יהיה לשלם את הריבית על התשלום הבא לאחר הסגירה.
כמו ברוב הפרופורציות, נצטרך לדעת מהסכם הרכישה אם נחלק את הסגירה או נסגור אותה.
- 1. לחשב את הימים של עניין המוכר חייב את הקונה.
- 2. לקבוע את הסכום ליום של הריבית.
- 3. הכפל את מספר הימים לפי הסכום / יום לסך הכל.
בואו נעשה דוגמא לדוגמה. משקיע הנדל"ן נסגר על השכרת נכס ב -16 ביולי. יתרת המשכנתא היא 257,505 $, עם ריבית של 6.75%, ואנחנו באמצעות 365 ימים בשנה. אנחנו נהיה פרופורציה "דרך" יום הסגירה. משמעות הדבר היא כי המוכר משלם עבור יום הסגירה עניין.
- 1. ימים המוכר חייב לקונה 16 עבור יולי 1 עד 16.
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381.59 מחולק ב -365 ימים = 47.62 $ ליום
- 3. $ 47.62 / יום ריבית X 16 ימים = $ 761.92 מ המוכר לקונה
זה יהיה DEBIT על המוכר אשראי לקונה.
על פרוור בעסקאות נדל"ן
Proration של הריבית על המשכנתא הנחות הוא למעשה לא נפוץ, כמו הנחות המשכנתא אינם נפוצים.
ישנם מספר פריטים בהצהרה הסגירה, מגורים או מסחרי, הדורשים פרו דירוג של כספים כדי לוודא הקונה ואת המוכר משלמים את נתח הנסיעה שלהם על פי תאריך הסגירה.
מס רכוש
ארנונה משולמת בפיגור, כלומר בשנה הקודמת. מס רכוש prorating הוא כנראה הנפוץ ביותר, כמו מסים משולמים בדרך כלל מדי שנה, לא חודשי.
כמו כן, אם יש משכנתא, אז יש סיכוי של מסים שנאספו חודשי כדי להיות בטוח כי הסכום השנתי החיוב יכול להיות מכוסה כאשר התקבלו. בהתבסס על מועד הסגירה, יקבל הרוכש זיכוי בגין סכום המס שיגיע מאותו יום בחזרה לתחילת שנת המס. לאחר מכן הם ישלמו את כל הצעת החוק המס בעת מועד. המוכר יהיה למעשה משלמים את חלקם של מסים של השנה לקונה ולאחר מכן לשמש בזמן המס.
ביטוח נכס
הקונה יהיה אחראי על הביטוח מיום הסגירה. המוכר יכול להיות מראש כמה ביטוח, כך יקבל אשראי עבור כל סכום שהם שילמו מכסה ימים לאחר הסגירה.
דמי השכירות
זה נפוץ יותר בדירות ורב משפחתי, אבל בתים בודדים מושכרים. הסגירה צריכה להיות ביום האחרון של החודש, כדי להימנע מחציון דמי שכירות . אם נסגר למשל באמצע החודש, המוכר כבר אסף דמי השכירות עבור כל החודש. הקונה יקבל קרדיט על דמי השכירות מן באמצע עד סוף החודש.
שטח מסחרי מורכב יותר
ישנן דרכים שונות לבניית חכירה מסחרית. יש דיירים משלמים חלק, או אפילו כל, של מסים ועלויות אחרות של המבצע.
כל אלה עשויים לדרוש פרו דירוג, וכן עבור קמעונאית Office מורכבים או מרכז קניות, זה ידרוש חישובים עבור כל שטח השכירות אם שיתוף את ההוצאות עם בעל הבית.
כבר הזכרתי את פרו-רטיון של דמי השכירות המסחריים, ולכן עבור עסקת קמעונאית גדולה להשכרה, יכול להיות שיש הרבה חישובים. לכן יש רואי חשבון.
כמעט כל עסקת מקרקעין המשולמת מראש או לאחר תשלום סכומים ידרוש פרו דירוג של פריטים אלה על דוח הסיכום. זה לא משהו הנדל"ן מקצועי עושה, אבל הם צריכים להיות מסוגלים להסביר את זה לקונה או הלקוח המוכר.