01 - הערכת השקעות נדל"ן הן כמותית והן איכותית
הייתי מסתכל על השקעה פוטנציאלית לפני כמה ימים. היה זה בית רב-משפחתי רב-משפחתי, שהיה כל כולו בעל-הבית, שהיה שם שלושים שנה. הבעלים היה אקדמי אקלקטי, וכל מיני בריק-ברק ועתיקות היו מפוזרים בכל מקום. המקום לא חולק כראוי. השטיח צריך להיות מוחלף הרצפה תוקנו. היסודות המתנועעים התנפחו על הרצפה במקומות ויצרו סדקים גדולים שזרמו במעלה ובמורד קירות שונים.
סיירתי עם כמה חברים שלי - זוג שהיה מעוניין להיכנס הנדל"ן. הם כתבו את המקום מרגע שנכנסו בדלת. אבל כשראיתי את הבליטות והסדקים האלה ראיתי דבר אחד: כסף. בעיות קרן להפחיד את רוב המשקיעים, אשר מקטין את התחרות ואת יכולה לרכך את התמחור.
אבל איך להעריך עסקה כמו זו? או כל עסקה, לצורך העניין? אישית, אני מפרק את השיקולים לשתי קטגוריות:
• כמותי: איך אני מצפה הנכס לבצע כהשקעה? עבור חלק זה, אני יכול להעיף את המחשבון שלי, או את הגיליון האלקטרוני שלי, או תוכנה הערכה שלי ולהפעיל כמה מספרים.
• איכותי: אני צריך לשאול את עצמי "אני יכול למשוך אותו?" אם אתה כמו הרוב המכריע של המשקיעים הנדל"ן, אז אתה חלק במשרה חלקית. זה אומר שאתה הולך צריך להתמודד עם הפרויקט הזה על גבי "יום העבודה שלך" ולנהל אותו אחר כך. חלק זה של הניתוח ייקח קצת חשבון נפש; מחשבון לא יעזור לך כאן.
02 - כמותי - הפעלת מספרים באמצעות שער שווי
אישית, אני נוטה להסתכל על שלוש דמויות מפתח כשאני שוקל השקעה. שיעור הקפיצה , הוא הראשון של כלים אלה.
שיעור הקפיצה הוא פשוט ההכנסה השנתית מחולקת במחיר של הנכס. במשך שנים, המשקיעים כבר באמצעות "כלל 1%" אשר פשוט קובע כי הכנסה חודשית להשכרה עבור נכס צריך להיות בערך 1% מהמחיר שאתה משלם עבור הנכס. כמה שווקים התרחקו מן היחס הזה בגלל ערכי רכוש הרקטות, אבל באחרים, אתה עדיין יכול למצוא נכסים התואמים את הכלל 1%. משהו שאתה צריך לזכור, אם כי, הוא כלל 1% של האגודל הוא אינדיקציה הוגנת של אם או לא הנכס הולך לייצר מספיק תזרים מזומנים על בסיס שנתי כדי לכסות את תשלומי המשכנתא בתוספת הוצאות. שם, כמובן, יש הרבה משתנים להיכנס לזה (מ מסים הריבית עד אחוז תשלום למטה שאתה משלם) אבל זה נקודת התחלה.
03 - תזרים מזומנים ככלי הערכה כמותית
הסיבה היחידה שאכפת לך שיעור ההפסד היא שאתה באמת מנסה פרוקסי קל עבור איזה סוג של cashflow ההשקעה היא הולכת לייצר. בהשקעה, במזומן הוא המלך - להתעלם חישוב זה על הסכנה שלך.
אומדן cashflow כרוך מתכננת את עיקר מזומנים הצפוי outflows (מסים, קרן, ריבית, הוצאות, משרות פנויות, אגרות, תיקונים) ולהשוות אותו עם הכנסות כי הנכס מייצר. אתה יכול לעשות את זה גם באמצעות גיליון אלקטרוני או להשתמש בחבילה תוכנה הערכה הנדל"ן.
04 - שיעור התשואה ככלי ניתוח השקעות נדל"ן כמותי
Cashflow, בתורו, יאפשר לך לחשב את שיעור התשואה הצפויה של הנכס (ROR). שיעור התשואה הוא מדד לרווחיות; זה מודד את הכסף כי הפרויקט יפיק לעומת הכסף שיש לך לשים לתוך הפרויקט.
אתה צריך גיליון אלקטרוני או תוכנת הערכת הנדל"ן כדי לחשב את היחס הזה. אני חושב שזה מאוד שימושי כי זה מאפשר לי להשוות את התשואה אני מצפה להשקעה לעומת התשואה הייתי מצפה סביר עבור השקעות אחרות, שונים. לדוגמה: אם אני רץ את המספרים עבור הנכס תיארתי בתחילת מאמר זה והוא בעט בחזרה לי שיעור התשואה של 8% הייתי ללא ספק לעבור.
אני יכול לצפות לקבל 8% להשקיע בשוק המניות (סיכון נמוך יותר, והרבה פחות מאמץ). עבור הסיכון והמאמץ הייתי צריך להכניס לפרויקט זה הייתי מצפה שיעור התשואה גם מצפון 20%.
05 - איכותי - האם אתה יכול לקבל את הפרויקט?
כפי שציינתי לעיל, המחשבון שלך לא יעזור כאן. זה כאשר אתה צריך להעיף מבט במראה ולחשוב על כמה זמן ומאמץ אתה הולך להיות מסוגל להקדיש את הפרויקט.
שוב, בואו נסתכל על הפרויקט דיברתי על בתחילת מאמר זה. נניח שאתה משווה את זה נגד הזדמנות דומה; עוד משפחה רבתי באותה שכונה, אך דורשת פחות עבודה. הייתם נוטלים את ההזדמנות הזאת מעל המסדר העליון, אלא אם כן השני הציע שיעור תשואה גבוה בהרבה. אבל כמה גבוה יותר?
כדי להתחיל המשקיעים אני תמיד מציע את אותה עצה: בתחום זה לטעות בצד של זהירות. פרויקט שאתה יכול לעשות הוא טוב יותר מאשר אחד שיש לך שרפו את הזמן שאתה באמצע הדרך. מצא משהו בטווח הנוחות שלך המציע כמה מספרים הגונים, לעשות את זה, ואז לעבור לפרויקט מאתגר יותר (ואני מקווה רווחית יותר) בפעם הבאה סביב.
סיכום:
ניתוח הוא חלק אמנות, מדע חלק. תסתכל על נושאים אחרים בסעיף זה עבור רעיונות נוספים על הערכת ההשקעות.
מחבר כריס סמית הוא משקיע הנדל"ן, מייסד הפניה מקוונת למשקיעים ואנשי מקצוע הנדל"ן פרסם מאמרים במגזין האוצר האוצר, Euromoney, ואת Business Journal Network.