מינוף הוא שימוש במכשירים פיננסיים שונים או בהלוואות הון לרכישה ו / או הגדלת התשואה הפוטנציאלית של השקעה - המונח משמש הן בוול סטריט והן בשוק הנדל"ן ברחוב Main.
הדוגמה הקלה ביותר עבור הנדל"ן הוא משכנתא, שבו אתה משתמש בכסף שלך כדי למנף את הרכישה.ברוב המקרים, 20% מקדמה (וגם היסטוריית אשראי טובה) מקבל לך 100% של הנכס והבית שאתה רוצה . כמה תוכניות משכנתא עשוי אפילו לתת לך לשים פחות.
אם אתה משקיע הנדל"ן , ייתכן שאתה פועל בתוך שותפות השותפים עשויים להיות לשים את כל חלק מן הכסף, או המוכרים עשויים להיות מוכנים לממן חלק ממחיר הרכישה של הנכס שהם מוכרים. כל אלה הן דוגמאות למינוף
דוגמה למינוף
נניח שאתה כבר מחפש בית בשכונה גדולה. אתה מוצא 2 נכסים: בית 500,000 $ עבורו אתה צריך משכנתא, וכן 100,000 $ הבית שאתה יכול לקנות באופן מוחלט.
תרחיש 1: לך להתקדם עם $ 500,000 הבית, הבנק והם יתנו לך 400,000 $ משכנתא אם אתה שם למטה 100,000 $, או 20%. בהנחה כי הנדל"ן באזור זה עולה אולי 5% בשנה, בתוך 12 חודשים ההשקעה היא שווה 525,000 $.
תרחיש 2: אתה קונה את הבית 100,000 $ על הסף אין משכנתא ואתה לא חייב שום דבר לאף אחד. אם שוק הנדל"ן עולה 5% בשנה, ב -12 חודשים ההשקעה שלך שווה 105,000 $.
בתרחיש 1, למנף עבד לטובתך, להגדיל את הערך של ההשקעה שלך הנדל"ן. אבל, אם מחירי הנדל"ן ירדו ב -5% באותה שנה ראשונה, תרחיש 1 היה מפסיד 25,000 $. תרחיש 2 היה רואה ירידה של 5,000 $ בלבד.
דברים שיש להימנע מהם באמצעות מינוף נדל"ן
משמש כראוי, מינוף הנדל"ן יכול להיות כלי יעיל עבור משקיעים הנדל"ן להגדיל את ההחזר על ההשקעה. המפתח הוא להימנע מקבלת החלטות ללא התחשבות נאותה בתחומי הסיכון במינוף. הימנע אלה התנהגויות בסיכון גבוה ויש לך סיכוי טוב יותר למימוש הצלחה באמצעות מינוף הנדל"ן.
01 - ספירה על רמות גבוהות של הערכה
גם אם הנכס כבר להעריך בשיעור של 12% עד 20% במשך מספר שנים, סומך על שיעור זה להמשיך היא הצעה מסוכנת מאוד. זה יכול לגרום לך לשלם יותר עבור נכסים, מצפה להבין את ההבדל למכירה מ הערכה. אם זה לא קורה, אתה מחזיק הפסד או גרוע מזה.
כאשר אתה מתכנן את ההשקעות הממונפות שלך נדל"ן, לפחות, בשלושה תרחישים: הטוב ביותר; הכי גרוע; וסביר להניח.
02 - מסתיים עם תשלום גבוה מדי
זה יכול להיראות כמו השקעה מצוינת לשלוט על הנכס עם תשלום נמוך מאוד למטה. אתה מסתכל על המספרים ורואה תשואה גבוהה מאוד על ההשקעה בגלל ההוצאות הכספיות שלך נמוך.
הבעיה היא התשלומים הגבוהים שמגיעים עם מינוף גבוה יותר. אם זה משכנתא, למשל, אתה יכול לסמוך על צורך לבצע תשלומים חודשיים, וככל שאתה לווה, גבוה יותר את התשלום החודשי.
אם השוק להתרכך או נכסים שלך ניסיון גבוה מהצפוי פנוי או הפסדי אשראי, אתה יכול למצוא את עצמך מסוגל לשמור על אלה תשלומי המשכנתא גבוה יותר שנראה בסדר בהתחלה. אם אתה לא מסוגל לעשות את החודשונים, ההשקעה שלך בסכנה.
03 - מתן תוצאות מימון טוב ברכישה גרועה
משקיעים רבים יש overpaid עבור נכס כי הם מצאו נירוונה בתוך מינוף גבוהה לממן את ההתקנה. אמר אחרת, רק בגלל שאתה יכול לקבל נכס עם מעט מאוד כסף להוציא זה לא אומר שזה טוב לקנות. ראו את שווי הנכס בהקשר למגמות השוק הנוכחיות והצפויות. מצא "השוואות" או מאפיינים אחרים כמו זה. בשביל מה הם מכרו? מה מוכר באזור?
אם הנכס הוא overpriced, הערכה תהיה מינימלית או גרועה, להיות לא קיים. ואבוי לך אם השוק חוזר על עצמו לזמן מה. הנכס overpriced שלך יהיה גרור משמעותי ואתה לא תוכל לפרוק אותו בלי לקחת הפסד.
04 - שוכח תזרים מזומנים זה המלך
אם רק אחד מהם "לא" התנהגויות מקלות בראש שלך, זה אחד שאתה צריך לשקול בזהירות. טעויות בשיפוט באחד או יותר של פריטים אחרים כאן ניתן להתעלם אם יש לך דבר אחד גדול - תזרים מזומנים מעולה .
אם את דמי השכירות, פחות עלויות המשכנתא והוצאות שלך, הוא לשים החזר מזומנים נחמד בכיס שלך כל חודש, ולאחר מכן את העובדה כי הנכס לא רווח בשווי השנה לא יהיה מדאיג של אירוע. אבל אם כל ההשקעות הנדל"ן שלך למטה, אתה נמצא הרבה מים חמים.