למד על ניכוי הוצאות תיקונים ואחזקה

סקירה כללית של מה לשים לב ב - IRS של תיקון חדש רג

הבעלים הבלעדי, עסקים מכל הגדלים ובעלי נכסים להשכרה יכולים לנכות הוצאות עבור תיקונים ותחזוקה של רכושם וציוד. מס הכנסה הוציא תקנות חדשות שנכנסו לתוקף בשנת 2014. תקנות חדשות אלה הידקו את הכללים כיצד תיקונים ותחזוקה הוצאות מנוכים.

אם תיקון מסוים עושה ציוד טוב יותר, משחזר את הנכס למצב הרגיל שלו, או מתאים רכוש לשימוש חדש או אחר, ולאחר מכן את העלות מהוונת ופוחתת על פני כמה שנים.

הוצאות ניקיון ואחזקה שאינן נכללות בקטגוריות של שיפורים, שיקום או הסתגלויות ניתנות לניכוי במלואן בשנה בה שולמה ההוצאה.

הבסיס

"אם אתה מתקן דברים, אתה יכול לנכות אותו", אומר סטיב נלסון, רואה חשבון מוסמך שכתב בהרחבה על ניכוי תיקונים בבלוג אוורגרין לעסקים קטנים וכתב ספר אלקטרוני מעודכן להכנת טופס 3115 עבור תקנות רכוש מוחשי חדשות .

"אם מה שאתה עושה זה שיפור, שיקום או הסתגלות", אומר נלסון, "הכללים החדשים אומרים שאנחנו הולכים לעשות לך לנצל את זה ולהפחית אותו, אלא אם כן זה כמות כזו שזה תפוחי אדמה קטנים."

תיקונים שגרתיים ותחזוקה כי ניתן לנכות מיד

"באופן כללי, אתה יכול לנכות סכומים ששולמו עבור תיקונים ותחזוקה רכוש מוחשי אם הסכומים ששולמו אינם נדרשים אחרת להיות מהוון." (IRS.gov, פרסום 535, הוצאות עסקיות, פרק 7, סעיף עלויות תיקון ותחזוקה).

על ידי הגדרת מה שאנחנו יכולים לנכות במונחים של מה שאנחנו לא נדרשים כדי capitalize, זה מאלץ אותנו לשאול את השאלה: האם זה צריך להיות מהוון? אם לא, אז נוכל לנכות אותו.

בחלק אחר של פרסום 535, מס הכנסה מבהיר את ההבחנה בין תחזוקה ותיקונים:

" עלות תיקון או שיפור רכוש המשמש בסחר או בעסק שלך היא הוצאה לניכוי או הוצאות הון, תחזוקה שוטפת ששומרת על רכושך במצב תפעולי יעיל, אך אין בכך כדי להגדיל משמעותית את הערך או להאריך באופן משמעותי את התועלת חייו של הנכס, ניתנים לניכוי בשנה בה הוא נוצר, אחרת המחיר צריך להיות מהוון ופוחת ". (IRS.gov, פרסום 535, הוצאות עסקיות, פרק 11, סעיף על תיקונים).

שימו לב כי כאן IRS מגדיר מה הם מתכוונים על ידי תחזוקה שגרתית. תחזוקה שוטפת, מס הכנסה אומר, "שומר על הנכס שלך במצב הפעלה יעיל רגיל." דוגמה תהיה שינוי שמן על מכונית. החלפת השמן משאירה את המכונית פועלת באופן תקין ויעיל, אבל זה לא משמעותי להאריך את אורך החיים השימושיים של המכונית. החלפת הילוכים או המנוע, עם זאת, היה להאריך משמעותית את אורך החיים השימושיים של המכונית, ולכן זה יהיה יותר כמו תיקון זה צריך להיות מהוון.

היוון תיקונים ותחזוקה: מבחן "החזייה"

עלויות תיקונים ותחזוקה שהופכות נכס טוב יותר , או להחזיר אותו למצב עבודה, או להתאים את הנכס לשימוש חדש צריך להיות מהוון ופוחת במשך כמה שנים. זה יכול להיזכר בקלות אם אחד משתמש בבדיקת החזייה, מטמוני שטבע טוני ניטי.

B etments הם תיקונים שהופכים משהו טוב יותר מאשר בעבר. באופן ספציפי, תיקונים נופלים תחת הקטגוריה של השיפורים אם הם:

• תקן פגם שהיה קיים לפני שקנית את הנכס
• לתקן פגם שקרה בזמן הנכס נעשה
• להגדיל או להרחיב את הנכס, כך שיש לו יותר קיבולת, או
• צפויים להגדיל את האיכות של הנכס, כוח, יעילות או פרודוקטיביות

לפרטים נוספים, ראה מהו שיפור? סעיף לתקנות הסופי של הנכס המוחשי.

השחזורים, כפי שניתן לצפות, הם תיקונים שמשחזרים משהו למצבם הרגיל. תיקון גג או החלפת גג לחלוטין הן שתי דוגמאות של שחזור. באופן ספציפי, תיקונים נופלים תחת הקטגוריה של שחזור אם הם תיקונים כי:

• שחזור הרכוש המידרדר ל"מצבו התפעולי הרגיל "; אוֹ
• החלף מרכיב מרכזי או חלק מבניים משמעותי של פיסת רכוש; אוֹ
• לבנות מחדש את הנכס למצב חדש כמו; אוֹ
• תוצאה בהפסד, מכירה או החלפה הניתנים להפחתה, או אובדן תאונה לנכס או לרכוש של הנכס.

לקבלת פרטים נוספים, ראה מה הם סכומים כדי לשחזר יחידת נכס? סעיף לתקנות הסופי של הנכס המוחשי.

A daptations הם תיקונים לשנות את אופן השימוש ברכוש או ציוד.

לדוגמה, נניח שבעליו של הבניין הופך מפעל לאולם תצוגה. כיצד המבנה משמש שינויים מהייצור למכירות קמעונאיות. מאז משלם המסים שינה את האופן שבו הוא משתמש בנכס, כל התיקונים הקשורים בהתאמת הנכס מהוונים.

באופן ספציפי, מס הכנסה אומר חשבון הסתגלות הוא "סכום משולמת כדי להתאים יחידת רכוש לשימוש חדש או שונה, אם ההתאמה אינה עולה בקנה אחד עם השימוש הרגיל שלך של יחידת רכוש בזמן שאתה במקור להציב אותו שירות "(מתוך מה מתאים את יחידת הרכוש לשימושו החדש או השונה של תקנות הקניין הרוחני המוחשי).

קיצורי דרך: שלושה כללי נמל בטוח

הכלל הוא כי הוצאות תיקונים ותחזוקה צריך להיות מהוון ופוחת. יש חריגים לכלל הכללי הזה. למעשה, ישנם שלושה יוצאים מן הכלל, אשר IRS מכנה נמל בטוח. אבל אפילו עם נמל מבטחים, אי אפשר פשוט למחוק את ההוצאות. מס הכנסה מצפה משלם המסים לעשות בחירה רשמית (המכונה "הבחירות") על ידי צירוף הצהרה הבחירות תשואות המס שלהם.

$ 2,500 בטוח הארבור הבחירות עבור משלמי המסים קטנים.

אדם או עסק יכולים לנכות באופן מיידי הוצאות תיקון ותחזוקה אם העלות היא 2,500 $ (או פחות) לכל פריט או לכל חשבונית . עסק עם "דו"ח כספי רלוונטי", עם זאת, יש סכום בטוח של הנמל של 5,000 $. מגבלה זו של 2,500 $ תיכנס לתוקף בשנת המס 2016.

במשך השנים המס 2014 ו 2015, הגבול היה 500 $. ראה Notice 2015-82, הגדל ב- Minimis Safe Harbor Limit עבור משלמי המסים ללא הצהרה פיננסית רלוונטית (pdf), באתר האינטרנט של IRS לקבלת פרטים בנוגע לשינוי זה. לקבלת פרטים נוספים על הוראה זו, עיין בסעיף "מינימסיס" בחירות הבטוחה של Q & A באתר האינטרנט של IRS.

Safe Harbor עבור משלמי המסים קטנים

תיקונים ניתן לנכות מיד אם הסכום הכולל ששולם עבור תיקונים ותחזוקה על הנכס הוא פחות או שווה ל 10,000 $ או 2 אחוזים של בסיס לא מתוקן של הנכס, לפי הסכום הנמוך . ואת הנמל בטוח זמין רק עבור עסקים עם הכנסות תחת $ 10 מיליון דולר ואת הנכס מתוקן יש בסיס לא מתוקן תחת 1 מיליון דולר. לקבלת פרטים נוספים על הוראה זו, ראה את הבחירות לנמל מבטחים עבור חלק משלמי המסים הקטנים של Q & A באתר האינטרנט של IRS.

Safe Harbor לתחזוקה שוטפת

אם התיקונים מורכבים תחזוקה שגרתית, אז את הוצאות תיקון ניתן לנכות מיד. אלה הם סוג של תיקונים לקרות על בסיס קבוע.

מס הכנסה יש פירט את זה בפירוט. עבור תחזוקה שגרתית באופן מיידי לניכוי, מס הכנסה רוצה את ההוצאות כדי לספק את כל ארבעת הקריטריונים הבאים:

1. תיקונים הם פעילויות חוזרות ונשנות של סוג הייתם מצפים לבצע;
2. התיקונים נובעים מבלאי השימוש בסחר או בעסק;
3. התיקונים נדרשים כדי לשמור על הנכס פועל ביעילות במצב הרגיל שלו;
4. וזה צפוי לחלוטין כי התיקונים יהיה צורך לבצע גם:
   • יותר מפעם אחת במהלך תקופה של 10 שנים (עבור מבנים ומבנים הקשורים למבנים), או
   • יותר מפעם אחת במהלך החיים בכיתה של הנכס (עבור רכוש אחר מאשר מבנים).

(חיי הכיתה מתייחסים למספר השנים שעבורן מס הכנסה מצפה לנו לפחת רכוש, דבר המתואר בפרסום 946, כיצד לפחת רכוש , ובמיוחד סעיף רכוש רכוש בפרק 4 ונספח ב). - החל ב - Safe Harbor סעיף תחזוקה שוטפת של Q & A באתר האינטרנט של IRS. מילה של זהירות: תחזוקת הבטיחות השגרתית אינה חלה על הוצאות הנמצאות תחת הקטגוריה של השיפורים.

חלקיות

נניח בעל הבית מחליף גג על השכרת נכס. בואו נחשוב על המצב הזה. כאשר הנכס הועמד לשירות שכירות, העלות של הנכס היה מחולק לשני: קרקע ובנייה. הקרקע היא נכס שאינו פוחת. עלות הבניין מהוונת ופוחתת במשך שנים (27.5 שנים לנדל "ן למגורים או ל - 39 שנים במקרקעין מסחריים). לפיכך, עלות הגג הישן נכללת בעלות הבניין ומופחתה לאורך זמן.

עכשיו החליף בעל הבית את הגג. סוג זה של שיקום צריך להיות מהוון ופוחת (מעל 27.5 שנים או 39 שנים, לפי העניין). אז עכשיו בעל הבית יש שני נכסים להיות פוחת: הבניין המקורי ואת הגג החדש. אבל הגג הישן נכלל בבניין. אז בדרך מסוימת, בעל הבית הוא פוחת הנכס (הגג הישן) כי כבר לא קיים. בתרחיש זה, ה- IRS מאפשר לבעל הבית לבצע חלק. בעיקרו של דבר, בעל הבית יכול לבטל את עלות הגג הישן (ובכך להסיר את החלק הזה של עלות מתוך לוח הזמנים של פיחות הבניין).

מה התועלת? זה מקבל ניכוי מיידי על הגג הישן, אשר מקזז את החיסרון של צורך לפחת את הגג החדש על פני כמה שנים. וזה, מסיר את הגג הישן (העלות ההיסטורית שלה ואת הפחת שנצבר) של המאזן של משלם המסים. בונוס נוסף: "אין פחת מחדש כי לא היה מכירה או חילופי", אומר פיל Zaman, מנהל במשרד מס CBIZ הלאומי. לפיכך, נטייה חלקית גורמת לפחת שנצבר פחות כדי לכבוש מחדש אם הנכס יימכר בעתיד.

מה שאתה צריך להסתכל

כדי לקבוע כראוי מה ניתן לנכות ומה צריך להיות מהוון, אנו בודקים מה ההוצאות, כמה זה עולה, וכיצד ההוצאות מתייחסת רכוש לתיקון או לשמור. "אנחנו צריכים להיזהר לא רק כדי לכתוב דברים", אומר נלסון, "אלה תקנות רכוש מוחשי אמרו, אנחנו צריכים באמת להסתכל על ההוצאות האלה." אז איך אנחנו באמת מסתכלים על ההוצאות האלה?

עבור כל תיקון או הוצאות תחזוקה:

1. בדוק את החשבונית עבור ההוצאות
2. בשביל מה? להחיל את מבחן החזייה: היא הוצאה שיפור, שיקום או הסתגלות?
3. כמה עולה ההוצאות?
4. האם כל פריט בחשבונית שווה או נמוך מ -2,500 $? האם החשבונית הכוללת שווה ל- $ 2,500 או פחות? אם כן, שקול להשתמש בנמל הבטוח.
5. האם הסכום שווה ל- $ 10,000 או פחות? שווה ל 2% או פחות מ הבסיס הבלתי מתוקן של הנכס לתיקון? אם כן, שקול להשתמש בבחירות לנמל הבטוח עבור משלמי המסים הקטנים.
6. מהו טבעו של התיקון? האם תיקון החלק הצפוי והכרחי של שמירה על הנכס במצב הפעלה יעיל בדרך כלל? אם כן, שקול להשתמש בנמל הבטוח לצורך תחזוקה שוטפת.
7. שקול אם ניתן לכתוב "ניטרול חלקי".
8. להוון את כל ההוצאות לפי הצורך ולהגדיר לוח פחת לכתיבת הוצאות התיקון.

משאבים עבור digger עמוק לתוך תיקונים ותחזוקה ניכויים:

• מבט מעמיק: מס הכנסה מסתיים רגס על דיספוזיציות של נכס מוחשי מוחשי (פרקר מס פרסום, 8 ספטמבר 2014).
• Notice 2015-82 (IRS.gov, pdf), אשר שינו את הנמל הבטוח של מינימיס מ- $ 500 ל- $ 2,500; מסכם IR-2015-133: עבור עסקים קטנים: IRS מגדיל נכס מוחשי סף הוצאות ל 2,500 $; מפשט את תיעוד ו Recordkeeping (IRS.gov, 24 בנובמבר, 2015).
• תקנות רכוש מוחשי - שאלות נפוצות (IRS.gov, 13 במרץ 2015).
• החלטת האוצר 9636: הנחיות בדבר ניכוי והיוון של הוצאות הקשורות לנכסים מוחשיים (IRS.gov, נכון לתאריך 19 בספטמבר 2013).
• נוהל הכנסות 2015-20 (IRS.gov, PDF); מסכם IR-2015-29: IRS מקל על עסקים קטנים ליישם תקנות תיקון ל 2014 ו השנים הבאות (IRS.gov, 13 בפברואר 2015).
• תקנות מקרקעין מוחשיים - הנחיות רגולטוריות לתיקון ומשאבים (AICPA.org)
• יישום תקנות הנכסים המוחשיים החדשים ( יומן חשבונאות , 31 בינואר 2014).
• תחזוקה שוטפת Safe Harbour תחת תקנות IRS חדשות תיקון (Nolo.com)
• נישום מסים קטן עבור תיקונים ותחזוקה (Nolo.com)
• דרישות בעלי הקרקעות לפי תקנות ה- IRS (Nolo.com)