האם הבית שלך באמת השקעה?

סוכני נדל"ן, קציני ההלוואה, ואת ההורים שלך יש כנראה אמרו לך כי קניית בית היא השקעה גדולה שתוביל מחזיר מאוחר יותר בחיים.

אבל המציאות היא כי הרווחים שלך ממכירת הבית העיקרי שלך צפויים להיות קטנים למדי - אם הם מתממשים בכלל.

הערכת שווי נדל "ן ואינפלציה

הדבר הראשון שיש לקחת בחשבון הוא הערכת הבית בהקשר של האינפלציה.

אתה עשוי להיות מופתע להבין כי הערכה של הבית שלך יכול להתקזז על ידי האינפלציה. זה נכון במיוחד אם אתה לא גר בשוק הנדל"ן חם. אנו שומעים סיפורים דרמטיים של הערכה באזורים מסוימים של המדינה, אבל רוב האנשים קונים בתים באזורים שבהם הייסוף השנתי כנראה לא יכה את האינפלציה על ידי הרבה.

בספטמבר 2007, על פי הבנק הפדרלי של סנט לואיס, מחיר המכירה החציוני של בתים חדשים שנמכרו בארצות הברית היה 240,300 $. בספטמבר 2017, מספר זה היה עד 319,700 $. עם זאת, כאשר אתה מפעיל כמה מספרים באמצעות מחשבון האינפלציה בארה"ב, חלק מהערך הזה נעלם. במקום לראות 79,400 $ הערכה, הערך בפועל של הערכה זה קרוב ל 33,648 $.

זה עדיין לא נראה רע מדי. אחרי הכל, הערך של הבית שלך גדל ביותר מ 30,000 $. אבל בואו לא נשכח על עלויות.

בעלות על הבית מגיע עם עלויות נוספות

הבא, אתה צריך להפחית את עלויות homeownership מן הרווחים שלך.

נניח שאתה מקבל משכנתא עבור $ 250,000 בריבית של 3.92 אחוזים. במשך 30 שנה, על פי מחשבון המשכנתא של Google, תשלם 175,533 $ בריבית. גם אם הבית שלך מעריך על ידי אינפלציה מותאמת 30,000 $ כל 10 שנים (בסך $ 90,000), זה עדיין לא מספיק כדי לקזז את הריבית שאתה משלם על ההלוואה.

ואת הריבית שאתה משלם הוא לא רק את העלות אתה בפנים. זכור כי אתה משלם מס רכוש ברוב המדינות. סטודנט הלוואה של גיבור מחשבון משכנתא כולל חישוב מס רכוש. אם מס רכוש שלך מסתכם ב -1.5% בשנה, תוכל לראות תשלום מס כולל של 117,000 $ במשך 30 שנה. וזה מניח שאין מס רכוש עולה, כמו הבית שלך מעריך ערך, כך לעשות מס רכוש שלך.

זה נכון שאתה יכול לנכות חלק מהעלויות שלך על ההחזר המס שלך, אבל לניכוי אין את אותו ערך כמו אשראי. זה יכול להוריד את ההכנסה שלך ואת החבות המס, אבל לא על בסיס דולר עבור דולר. בנוסף, על פי קרן מס, רק כ -30 אחוזים של משקי הבית לפרט. אלא אם כן אתה בין אלה לפרט, לא תראה שום הטבת המס הקשורים המשכנתא שלך.

עלויות אחרות הקשורות homeownership כוללים תחזוקה ותיקונים, כמו גם ביטוח בעלי בתים. ייתכן גם צריך לשלם ביטוח משכנתא אם התשלום שלך למטה הוא פחות מ -20 אחוזים. כאשר אתה גורם עשרות שנים של עלויות אלה, הוסיף את הריבית על המשכנתא ואת מס רכוש, הסיכוי אפילו לשבור אפילו הם קטנים למדי, גם אם הבית שלך מעריך ערך לאורך זמן.

מה אם בסופו של דבר אתה מוכר באופן בלתי צפוי?

אנחנו אוהבים לחשוב כי שוק הנדל"ן תמיד לעלות. עם זאת, כפי שראינו בין 2007 ו 2009, הנדל"ן יכול ליצור בועה כמו כל נכס אחר. התפוצצות בועת הנדל"ן יצרה מצב שבו אלפי אנשים בסופו של דבר הפסידו הרבה כסף. אם אתה יכול לרכוב על ירידה במחיר, אתה עלול לא לאבד הרבה.

עם זאת, אם אתה נאלץ למכור במהלך שוק הנדל"ן לקרוס, אין הרבה מה שאתה יכול לעשות כדי להציל את המצב. אתה יכול בסופו של דבר להפסיד כסף על הבית שלך, על גבי מה שכבר שילמת ריבית, מסים, ועלויות אחרות.

מה לגבי השכרה?

כמובן, כמו השקעה מושלמת כמו קנייה יכול להיות, ניתן לציין כי השכרת יכול להיות לא הפתרון. אחרי הכל, כאשר אתה מבצע תשלומי משכנתא, אתה לפחות לבנות הון עצמי בבית שלך.

כאשר אתה לשכור, אתה עוזר לבעל שלך לבנות הון עצמי.

עם זאת, אין זה אומר כי השכרת יש להימנע בכל מחיר. בהתאם לשוק שלך, השכרת יכול להיות בחירה טובה, גם אם זה אומר שאתה לא הבניין העצמי.

זה נכון במיוחד אם אתה גר באזור עם מחירי הבתים הגבוהים, ואתה יכול לשכור עבור פחות מאשר את העלות המצרפית החודשי של משכנתא, תחזוקה, ועלויות אחרות. לא רק אתה חוסך כסף על בסיס חודשי, אבל אז אתה יכול להשקיע את ההבדל בשוק פוטנציאלי לממש הערכה גדולה יותר מאשר היית gotten מהשקעת הבית שלך.

בין נובמבר 2007 לנובמבר 2017, ה- S & P 500 השיג תשואה שנתית של 9.672%, מותאמת לאינפלציה. נניח שזה היה עולה לך 1,100 $ לחודש כדי להחזיק בית באותה תקופה, אבל במקום זאת גר בדירה עם שכר דירה חודשי של 700 $. אם השקיעה את ההבדל 400 $ בין השכרת וקניה בכל חודש על פני 10 שנים, את הערך של ההשקעה שלך יהיה 83,587.81 $.

יש גם את העובדה כי השכרת אומר שאתה לא לאבד חבורה של כסף אם אתה נאלץ למכור את הבית במהלך downturn. מצד שני, אם אתה מצליח להישאר בבית שלך לרכוב על אירועים בשוק הנדל"ן downturns, אתה יכול לבנות הון עצמי מספיק בבית שלך, כי זה יכול לשמש במהלך הפרישה. גם אם אתה רק לשבור אפילו (או אפילו אם אתה מאבד הכולל) על הבית, זה יכול להיות חיסכון בכפייה הרכב שיש לו את הפוטנציאל לספק לך כמות גדולה של הון כאשר אתה מוכר.

זה יכול גם להיות מקום לחיות ללא תשלום בשנים פרישה שלך (ייתכן עדיין צריך לשלם מס רכוש, עם זאת), או שאתה יכול להשתמש משכנתא הפוכה כדי לגשת הון עצמי כדי לסגור את הפער הכנסה הפרישה. לא תראה את האפשרויות האלה בעת השכרה.

בעת רכישת הבית היא השקעה

במקום לראות את המגורים העיקרי כהשקעה, לשקול סיבות אחרות לקנות. אולי אתה רוצה מקום להתקשר משלך, לבנות הון, ולהניח שורשים בקהילה. כל אלה סיבות טובות לקנות! לעומת זאת, אם אתה חושב שיהיה לך חיים ניידים יותר, זה יכול להיות הגיוני יותר לשכור, גם אם אתה לא בניין הון. כל עוד אתה עושה הוראות אחרות לתכנון לעתיד שלך, השכרת יכול להיות אופציה קיימא, בהתאם לשוק המקומי ואת מטרות החיים שלך לטווח ארוך.

לבסוף, אם אתה רוצה להפוך את הבית שלך להשקעה אמיתית, אתה צריך לעשות משהו אחר מאשר לחיות בו. שכירת זה אחרי שאתה זז או להשתמש בו כדי להרוויח כסף דרך Airbnb יכול להיות דרכים ממש לראות החזר על רכישת הבית שלך.

אבל אם אתה פשוט גר שם, לא לסמוך על זה מתן תשואות השקעה גדולה.