אסטרטגיות להשקעה בנדל"ן ללא מזומנים
ישנן אסטרטגיות להשקעה בנדל"ן ללא מזומנים.
אתה יכול להתחיל עבור קטנה כמו העלות של כמה מאות כרטיסי ביקור. זה לא מאמר על "כסף קל". אמנם יש דרכים להתחיל להשקיע בנדל"ן רק עם הרצון שלך וכמה עבודת רגליים, זה לא קל, אבל זה יכול להפוך מזומנים בכיס שלך בתוך פרק זמן קצר.
יש גורואים בכל מקום, בטלוויזיה, בדפוס ובאינטרנט שמלמדים את כל השיטות האלה. אתה יכול ללמוד הרבה מאתרים השקעות נדל"ן, אבל להיזהר לשלם עבור קורס יקר מאוד או חונכות. אחרים למדו את הדרך הקשה, כי לא משנה כמה המורה יודע ומלמד אותך, זה עדיין תלוי בך כדי לצאת ולבצע אותו. כמה טכניקות שיאפשרו לך להרוויח כסף מנדל"ן ללא כל מזומנים להתחיל כוללים:
- ציפור
- משימות
- אפשרויות חכירה
- סנדוויץ 'חכירה
- גב אל גב סגור
הנה סקירה של טכניקות אלה, איך הם עובדים, וכיצד כמה משקיעים הנדל"ן משתמשים בהם להכנסות במזומן בשלב מוקדם שלהם עסקים להשקיע.
ציפור
לפני שאתה באמת יכול להעריך את הערך של כלב ציפור יכול לספק משקיעים הנדל"ן, בואו נסתכל על מי המשקיעים האלה. הדבר הראשון שעולה על הדעת הוא "סנפיר", קונה בתים, לתקן אותם ולמכור אותם במהירות עבור רווח.
ואז יש את המשקיע לטווח ארוך שקונה בתים כמו נכסים מניבים, מימוש תזרים מזומנים והערכה לאורך זמן.
או של אלה השקעות אסטרטגיות הנדל"ן יכול להיות רווחי מאוד. איזו אסטרטגיה משקיע בוחר על המטרות שלהם, המזג, ואת הסיכון לסבולת.
יש הרבה יותר משקיעים אלה שם בחוץ מאשר רוב האנשים חושבים, במיוחד לטווח ארוך המשקיעים השכירות. מי הם? רק מעטים הם סוג פרופיל גבוה שאתה רואה בטלוויזיה. הרוב המכריע הם אנשים שאתה רואה כל יום. הם עשויים להיות עוד עסק מצליח יש מזומנים כי הם רוצים להשקיע בתחום הנדל"ן.
הפעלת העסק שלהם דורש רוב הזמן שלהם, והם נוטים להסתמך על משאבים מסורתיים כמו סוכני נדל"ן כדי לסייע להם לאתר עסקאות נדל"ן להשקעה. הם בדרך כלל לשלם יותר ממה שהם צריכים עבור עסקאות אלה כמו סוכני הנדל"ן פועלים מתוך רשימת רישום מרובות ( MLS ) מלאי. אין הרבה גמישות בתמחור, במיוחד עם העמלות בעסקה.
רבים ממשקיעים אלה קונים נכסים מרובים. מה תהיה התגובה שלהם אם הם היו פנה על ידי מישהו שאמר כי הם יכולים להביא אותם הביתה לרכוש עסקאות עבור 10% עד 40% פחות כסף ממה שהם קונים כרגע? התשובה היא פשוטה, כפי שהם עושים את זה כדי להרוויח כסף.
ככל שהם משלמים פחות עבור בית, כך טוב יותר את ההחזר על ההשקעה (ROI) מ תזרים מזומנים, וכן במוקדם הם נעולים של הון עצמי.
הם ירצו שהאדם הזה יביא להם עסקאות. אדם זה ידוע כציפור כלב. זה קצת כמו להיות סיטונאי.
באמצעות עבודה, מחקר וחקירה, כלב הציפורים מוצא בעלי בתים אשר צריכים למכור ולא הצליחו או בעלי בתים עם קשיים משכנתא או עיקולים לפני שהם רשומים. זה ציפור- birding, וזה לא דורש כסף כדי להתחיל, רק כמה כרטיסי ביקור והרבה מאמץ. עם זאת, זה יכול לעשות הנדל"ן להשקיע עסק עבור האדם הממוצע עם יותר מדי חוב ולא הרבה מזומנים.
הם שם בחוץ מחפשים בתים סוכני נדל"ן אינם הרישום. למעשה, כמה כלבי ציפורים יש סוכני נדל"ן להאכיל אותם מוביל כאשר homeowner במצוקה לא היה מסוגל למכור. כלב הציפור מספק השקעות רווחיות למשקיע, ואגרות יכולות לרוץ בין 2000 ל -10,000 דולר לעסקה עם סגירתו.
משימות
דרך נוספת להרוויח כסף בנדל"ן להשקיע מבלי להשתמש בכל הכסף שלך היא להשתמש במטלות. זה לא תהליך מסובך אבל זה דורש כי יש לך את הקונה בשורה לפני נעילת עצמך לתוך חוזה הרכישה. אתה הולך למעשה לעשות את העסקה עם המוכר לכתוב את חוזה הרכישה. החוזה יציין כי הקונה הוא "שמך ו / או הקצאות".
זה מאפשר לך להקצות את החוזה למישהו אחר, הקונה שלך, ללא כל הסכמה נוספת של המוכר. הם חייבים להיות קונה במזומן, אבל זה בדרך כלל המקרה כאשר אתה עושה סוגים כאלה של עסקאות. המוכר יהיה רק הודיע כי הקונה שלך עכשיו הקונה וכי העסקה תמשיך כרגיל על פי תנאי חוזה הרכישה.
שיקול נוסף בעת הקצאת עסקאות הוא הפקדה הכסף רצינית אתה נותן את המוכר. כסף זה מופקד עם החברה כותרת הטיפול הסגירה, ואתה לא תקבל את זה החזר. זה יעביר את הקונה שלך. אז, אתה רוצה לשמור על סכום זה נמוך ככל האפשר, שכן יש עדיין כמה הסיכון כי העסקה לא תיסגר.
אם אתה עובד באופן קבוע עם קונים משקיע, ייתכן שתוכל לקבל את דמי שלך כאשר אתה עושה את המשימה של החוזה על אותם, ולא צריך לחכות עד הסגירה. עם זאת, ייתכן שתשולם כאשר העסקה נסגרת. כמובן, אם אתה מיושר היטב עם קונים מסוימים, והוא יכול לתאר את העסקה להם ולקבל התחייבות מילולית, ייתכן שתוכל גם לקבל את הכסף רצינית מראש לפני שאתה נועל את הבית.
אפשרויות חכירה
הרכיבים הבסיסיים של אסטרטגיית אופציות חכירה הם חכירה עם תשלומי חכירה חודשיים ואופציה לרכישת הנכס בתום תקופת החכירה. בואו נריץ דוגמה כדי להמחיש איך זה עובד. אתה משקיע שרוצה להיות הבעלים של הבית כמו השכרת נכס, אבל אתה לא יושב על מספיק מזומנים עבור מקדמה. אתה יכול אפילו יש ניקוד האשראי זה יגרום ללוות יקר מדי.
באמצעות שיווק עם השודד סימנים, עיתון Craigslist מודעות או רק הפניה מפה לאוזן, לך לאתר בעל מוטיבציה גבוהה אשר לא הצליח למכור את ביתם. בואו נסתכל על דוגמה היפותטית. נניח כי בעלי הבית היו הבית רשום, אבל לא הצליחו למכור.
הבית שווה 100,000 דולר בשוק הנוכחי, יתרת המשכנתא שלהם היא 70,000 $, והתשלומים שלהם הם 525 $ לחודש עם מסים וביטוח. בן זוג אחד פוטר את עבודתם, והשני מצא עבודה טובה יותר, כך שהם צריכים לעבור בקרוב. הנה מה שהמשקיע שלנו עושה:
- הצעות לחכור את ביתם במשך 3 שנים עם תשלומי חכירה שווים תשלומי הבית שלהם.
- משלם להם 1,500 $ כמו לא ניתן להחזר תשלום אפשרות חכירה יש את הזכות, אבל לא את החובה, לרכוש את הבית בסוף החכירה עבור $ 80,000.
- בהסכם בעל פה, המשקיע משתמש בשיטות שיווק או שיטות אחרות כדי לאתר דייר עבור הבית שמוכן לשלם 750 $ לחודש כדי לחכור אותו. הם יחתמו מינימום של חכירה לשנה.
- במהלך החכירה 3 שנים, המסים וביטוח יישאר כמו / הוא, עם הנאמנות התשלום לטפל באותם פריטים.
- מזומן: $ 525 x 3 עבור החודש הראשון והאחרון לחודש חכירה תשלומים ופיקדונות אבטחה = $ 1,575 + $ 1,500 עבור אפשרות חכירה תשלום $ 3,075 $.
- מזומן ב: $ 750 x 3 עבור הפקדה ראשונה, אחרונה & אבטחה = 2,250 $.
זה המצב במקרה הגרוע ביותר במזומן, עם המשקיע מתוך כיס 825 $. עם זאת, הם היו יכולים לנהל משא ומתן טוב יותר עם המוכר ודחה את הפיקדונות, או לחסל את זה לגמרי, להפיל את הסכום שהם יהיו מחוץ לכיס סביב 300 $.
זה לא רע לשלוט על הבית הזה לנעול לרכוש רווחית בסוף. זה כבר שווה יותר מאשר המחיר שישולם, סביר להניח להעריך במהלך 3 שנים החכירה. תזרים המזומנים החיובי של 250 דולר לחודש יסתכם ב -9,000 דולר במשך 3 שנים. אז, גם אם המשקיע לא לממש את האפשרות לרכוש את הבית, הם עשו רווח נחמד בהתחשב בכמות הזעירה של הכסף שהם השקיעו.
סנדוויץ 'חכירה
חכירה סנדוויץ 'הוא בדיוק כמו השם מרמז: שתי אפשרויות חכירה עם המשקיע באמצע. במצב זה, המשקיע רוצה לקבל את האפשרות לרכוש את הנכס בהנחה בסוף תקופת החכירה, והם רוצים למצוא דייר שרוצה לרכוש את הבית אבל לא יכול בשל בעיות אשראי או חוסר במזומן עבור מקדמה. רוב האנשים במצב זה שרוצים לבד, שמחים למצוא את הבית הנכון הם יכולים לקנות עם אפשרות חכירה, שיש זמן כדי לשפר את האשראי שלהם ולקבל את התשלום למטה יחד.
אנחנו הולכים להשתמש בדוגמה הקודמת, אבל במקום דייר רגיל, המשקיע מוצא מישהו שרוצה לקנות חכירה או לשכור את עצמו לבית. כל המספרים זהים, אלא עכשיו הקונה הדייר רוצה להיות הבעלים של הבית בסוף תקופת החכירה 3 שנים תואמים.
הקונה השוכר עכשיו לא רק משלם את הראשון, האחרון ופיקדונות הביטחון upfront, אלא גם אפשרות החכירה תשלום ללא החזר עבור הזכות לקנות את הבית בסוף החוזה. כמו כן, הקונה הדייר מסכים שאם הם עושים לרכוש את הבית, המחיר יהיה 110,000 $. עכשיו תזרים המזומנים עבור המשקיע נראה כך:
- אותו $ 3,075 יוצא למוכר עבור אפשרות השכירות הראשונה.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 אפשרות חכירה תשלום מקונה השוכר מגיע $ 3,750 $.
- משקיע יכול גם לבקש תשלום אפשרות חכירה גבוהה יותר, אבל היה מאושר עם 675 $ תזרים מזומנים חיובי כאשר שני עסקאות חתומות.
- המוכר עושה 675 $ מראש, 250 $ לחודש עבור 34 החודשים הנותרים (הראשון / האחרון שילם), ו 30,000 $ ברוטו ברווח על ידי מכירת הבית עבור $ 110,000 אבל משלם רק 80,000 $.
- הרווח הגולמי של המשקיעים הוא $ 39,175 עם אפס דולר של הכסף שלהם השקיעו.
יתרון נוסף של אסטרטגיה זו היא כי הקונה הדייר הוא מקווה להיות הבעלים של הבית ייקח לטפל טוב יותר של זה. למעשה, כמה משקיעים הם משא ומתן חכירה הדורשים השוכר לשלם את הראשון 100 $ או יותר עבור כל התיקונים. כמו ביטוח מסים משלמים את תשלום המשכנתא המקורי, ההוצאות הן מינימליות.
אם המשקיע רוצה לכסות את כל הבסיסים, הם יכולים לשלם את תשלומי המשכנתא ישירות, לא נותנים המוכר להיכנס למצב שבו הם ברירת המחדל בכל מקרה. אפשרויות חכירה וחכירה סנדוויץ 'הן אסטרטגיות המשמשות לעתים קרובות על ידי משקיעים בתחום הנדל"ן להוסיף נכסים לתיק שלהם ולבנות תזרים מזומנים חודשי.
גב אל גב סגור
הדיור ומשכנתאות הבלגן שהחל להתפתח בשנת 2007 יצרה הרבה שינוי בעסקי ההלוואות הנדל"ן העסקה. חברות כותרת שפעלו פעמיים סגירת קרן אחת עסקה עם ההכנסות של אחר הם די הרבה מקום להימצא עכשיו. עם זאת, יש דרך סיטוני להעיף נכסים עם גב אל גב נסגר מבלי להשתמש בכסף שלך.
כמובן, הדרישה הראשונה היא שיש לך עסקה רווחית להעיף סיבוב להגדיר. אתה חייב את הנכס הראשון שנרכשו במחיר הנכון, ומשקיע מוכן לקנות את זה ממך ברווח נחמד. הרווח צריך להיות מספיק כדי לכסות את האגרה שתידרש כדי שתוכל להשתמש בכסף של אנשים אחרים כדי לסגור את העסקה הראשונה, כך שתוכל לסגור את המכירה השנייה למשקיע שלך.
מימון העסקה הוא תהליך של קבלת הלוואה לטווח קצר מאוד כדי לממן עסקה אחת עם מעקב סגירת למכור את הנכס באותו יום או בתוך 24 שעות בדרך כלל. A משאיל העסקה ימקם את הכספים עם החברה כותרת כי יש צורך לסגור את העסקה הראשונה.
לאחר העסקה נסגרת, אתה עובר על העסקה השנייה, בדרך כלל מתוזמן ממש מאחורי זה. הצהרת הסיכום של העסקה תשקף תשלום למלווה העסקה עבור הסכום שהם הלווה על העסקה הראשונה בתוספת שכרם. זה בדרך כלל מינימום של 2,500 $, והוא יכול גם להיות מבוסס על אחוז מהסכום ההלוואה. אתה מקבל את האיזון ואת הרווחים שלך.